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Você está flertando com a ideia de propriedade de casa. Talvez o Zillow tenha se tornado um dos sites mais visitados, ou você tenha caído ocasionalmente em alguns abrem o IRL, executam cenários financeiros em uma calculadora de hipoteca e encontram alegria na navegação por blocos amostras. Mas agora você está se perguntando como passar de "gostaria de ser dono de minha casa um dia" a realmente tirar uma hipoteca, comprar uma casa e instalar os ladrilhos do metrô.
Sem dúvida, comprar uma casa é uma decisão financeira enorme - provavelmente a maior de sua vida. Do conhecimento da diferença importante entre ser pré-qualificado e pré-aprovado, até entender coisas como contingências de avaliação e custódia, o processo pode parecer assustador. Acrescente a isso a montanha-russa emocional que encontra a casa dos seus sonhos e espera ouvir a sua oferta.
Dividir o processo de compra da casa em etapas, no entanto, o torna muito mais gerenciável. Aqui, um guia passo a passo, com apoio de especialistas, para comprar uma casa.
Nesse estágio inicial, posicione-se para ser um comprador forte e qualificado, economizando para um adiantamento e recebendo seu crédito na melhor forma possível.
A imagem financeira de cada comprador será única. Sim, uma pontuação de crédito igual ou superior a 740 recompensa você com as melhores taxas de juros e reduz a o pagamento de 20% ou mais na casa o impedirá de pagar o seguro de hipoteca privada ou PMI. (O PMI normalmente custa de 0,5% a 1% do valor total do empréstimo anualmente, embora geralmente seja pago como prêmio mensal. O PMI é fornecido por companhias de seguros privadas, mas organizado pelo seu credor.) Mas fique tranquilo: você ainda pode comprar uma casa com uma pontuação de crédito muito menor e muito menos pagamento. Apenas como um exemplo - porque existem muitas opções de empréstimo por aí [NOTA: LIGUE A UMA DAS OUTRAS HISTÓRIAS DE PACOTES] - sua pontuação de crédito pode ser tão baixa quanto 500 para um Empréstimo FHA (uma hipoteca apoiada pelo governo segurada pela Federal Housing Administration), desde que você pague 10%, ou 580, se você pagou 3,5%, explica Ignacio Rodriguez com a Westside Estate Agency em Malibu, Califórnia. Com empréstimos convencionais, você terá uma pontuação de crédito de pelo menos 620.
A ideia aqui? Não deixe a perfeição ser inimiga do bem! O crescimento do mercado pode superar você se você estiver esperando anos para acumular o suficiente para receber um adiantamento de 20% em sua conta poupança ou para que sua pontuação de crédito chegue à categoria excepcional.
Se sua meta de adiantamento for de 3,5% ou 20%, você começará a economizar dinheiro o mais rápido possível. "Idealmente, é uma conta que gera juros", diz o corretor da cidade de Nova York Lindsay Barton Barrett de Douglas Elliman.
Considere conversar com um consultor financeiro sobre sua estratégia para pagar empréstimos com juros altos e ao mesmo tempo economizar para uma casa. Dependendo das condições do mercado, pode fazer sentido absoluto comprar uma casa antes de outras dívidas -ahem, aqueles empréstimos estudantis incômodos! - são pagos para que você possa construir patrimônio e ter um ativo que possa se valorizar ao longo do tempo, diz Barton Barrett.
Quanto ao crédito, você tem direito, por lei, para um relatório de crédito livre todo ano. Na verdade, este relatório não informa suas pontuações (que podem variar entre os três departamentos), mas ajudará você a identificar qualquer coisa que esteja diminuindo sua pontuação. Uma em cada cinco pessoas tem erros em seu crédito relatório, de acordo com a Federal Trade Commission, você deverá corrigir os erros antes de começar a comprar uma hipoteca. Você pode acompanhar suas pontuações de crédito reais com rastreadores de pontuação on-line gratuitos, como o Credit Karma. Ou muitos bancos e empresas de cartão de crédito possuem rastreadores de pontuação de crédito gratuitos integrados à conta online.
Agora também é uma boa hora para dar um pouco de crédito ao seu crédito. Fazer pagamentos pontualmente consistentes é a melhor coisa que você pode fazer pela sua pontuação de crédito. Você pode dar um impulso rápido pagando os saldos dos cartões de crédito para que sua utilização em cada cartão não ultrapasse 30 por cento, ou seja, se você tiver um limite de US $ 1.000, mantenha seu saldo abaixo de US $ 330 para provar aos credores que não está estendendo demais você mesmo.
Antes de começar a procurar casas, você deseja obter uma carta de pré-qualificação, que afirma que o credor está disposto a emprestar até um determinado ponto. Isso indica aos agentes imobiliários que você é sério sobre a compra, e não apenas procura casas por diversão. Uma carta de pré-qualificação também ajudará você a definir seu orçamento e a restringir quais casas estarão na sua faixa de preço, diz o corretor de imóveis de Nova York Rebecca Blacker com Warburg Realty.
Algo a ter em mente: pré-qualificado é um pequeno passo em direção a um empréstimo. Você auto-relata informações sobre sua pontuação de crédito e sua renda e, por sua vez, o credor lhe dará uma idéia de quanto você pode pagar. Ser pré-aprovado, no entanto, é um processo muito mais completo e o aproximará da tabela de fechamento: é quando essas informações sobre sua renda e sua pontuação de crédito são verificadas. Mais sobre isso, abaixo.
Pense no seu agente imobiliário como o capitão da sua equipe de compra de imóveis. Por causa disso, convém contratar um agente que possa fazer referências fortes para corretores de hipotecas, advogados imobiliários e profissionais de inspeção residencial, diz o agente da cidade de Nova York. Kemdi Anosike de Warburg Realty. "O mais importante é que você precisa de um agente imobiliário que o ouça e compreenda suas necessidades", diz Anosike.
Ah, e adivinhe? Você provavelmente não estará disposto a pagar pelo seu agente imobiliário. É o vendedor que mais comumente cobre os custos de comissão para os agentes do comprador e do vendedor, explica Joan Pallone, uma corretora de imóveis da Pallone and Associates em Broomfield, Colorado. Existem algumas exceções raras em que um comprador pagaria a comissão de seu próprio agente, como quando a casa está à venda pelo proprietário.
Você se posicionará como um comprador forte se for pré-aprovado para uma hipoteca antes você começa a procurar casas e a fazer ofertas. "Muitas vezes, as 'casas perfeitas' estão no mercado há menos de alguns dias", diz Stevie Rangel, agente da Compass em Los Angeles, Califórnia. Você não deseja se esforçar para ser pré-aprovado enquanto outros compradores estão enviando ofertas. Muitos vendedores não vai receber ofertas de possíveis compradores que ainda não têm seu financiamento alinhado.
Durante esta etapa, que é mais formal e completa do que a pré-qualificação, você estará entregando muitos documentos, como W2s, contracheques, extratos bancários e declarações fiscais ao seu credor. Tenha sua papelada organizada e pronta para ser usada.
Nesta fase, você tem um orçamento em mente e comunica ao seu agente imobiliário o que é importante você na pesquisa em casa - seja um grande quintal para o seu cão, um trajeto curto para o trabalho ou um passeio armário de roupa.
Ao visitar casas ou abrir casas, leve um caderno para acompanhar os prós e contras de cada propriedade. É difícil, mas não se distraia com falhas que podem ser facilmente corrigidas, como um quarto azul do Monster Cookie ou luzes chatas do tipo construtor. Preste atenção às coisas que serão mais difíceis de resolver, como pressão da água e quantidade de luz natural.
Pode ser amor na primeira turnê em casa ou você pode precisar ver algumas dezenas de casas antes de encontrar a certa. O comprador médio normalmente observa 10 casas em um período de 10 semanas, de acordo com uma relatório da Associação Nacional de Corretores de Imóveis.
Você foi pré-aprovado para uma hipoteca e seu agente imobiliário encontrou um imóvel que ama. É hora de fazer uma oferta!
O seu agente imobiliário terá "comps" que mostram o que outras casas da região venderam e ajudarão a informar sua oferta. Muitas vezes, os compradores de casas pela primeira vez ficam desnecessariamente preocupados em pagar muito por uma casa, diz Angela Carrasco, um agente imobiliário com sede em Los Feliz, Califórnia. E um erro comum que os compradores iniciantes cometem está chegando muito baixo, alerta Daniele Kurzweil, um vendedor imobiliário licenciado da Friedman Team na Compass em Nova York. Mesmo se você ouviu seu mercado favorecer os compradores, provavelmente ainda não quer ficar abaixo do preço da lista. "O problema dessa tática é que um vendedor não o considera sério", diz Kurzweil.
Mas existem algumas salvaguardas para garantir que você não pague demais, explica Carrasco, desde que não renuncie a suas contingências. “A realidade é que um acordo não será fechado, o que significa que o credor não aprovará um empréstimo, se a casa não avalia", Diz Carrasco. (Mais sobre contingências e avaliações em breve!)
Se você realmente se apaixonar por uma casa e estiver em um mercado competitivo, poderá adoçar sua oferta com uma carta do comprador, o que ajuda a expressar por que você está interessado em casa de maneira pessoal, diz Beatrice de Jong, corretora de imóveis de Los Angeles e tendências de consumo especialista em Porta aberta. “As melhores cartas de oferta se concentram nos aspectos da casa que você ama, elogiam os vendedores por gostos ou a maneira como eles mantiveram a casa e mostre a eles que você está comprometido com um fechamento suave ", ela diz.
Quando você faz uma oferta, o vendedor normalmente exige "dinheiro sério" para firmar um contrato. "Um depósito em dinheiro sério é um sinal de boa fé em nome do comprador de que ela fala sério sobre a casa e quer colocar um pouco de pele no jogo", diz o corretor de imóveis de Salt Lake City, Utah. Jen Horner com RE / Max Masters. A quantidade de dinheiro requerida pode variar de acordo com o contrato, a preferência do vendedor e a cidade ou estado, explica Horner. Normalmente, o depósito cairá entre 1% e 5% do preço de compra da casa, diz ela. Um comprador pode receber seu dinheiro de volta se a venda não for realizada devido a um motivo listado nas contingências do contrato. Algumas contingências contratuais comuns que protegem os compradores, permitindo que eles desistam da compra, estão relacionadas a inspeções residenciais, financiamentos fracassados e avaliações residenciais muito baixas.
Depois de fazer uma oferta, o vendedor aceitará, fará uma contraproposta ou a rejeitará completamente.
Depois que o vendedor aceitar sua oferta, é hora de fazer uma inspeção residencial. Quase todas as ofertas incluem uma "contingência de inspeção residencial" que permite ao comprador desistir do negócio se houver problemas significativos nas conclusões da inspeção.
O inspetor procurará todos os tipos de problemas que a casa possa ter, desde a fundação até o telhado, incluindo coisas como fiação defeituosa ou sinais de crescimento de fungos.
Os inspectores domésticos estão procurando problemas que possam representar preocupações de segurança, mas não estão preocupados com problemas estéticos. Eles reportarão algo como uma rachadura no assentamento, mas não farão anotações em uma pintura malfeita.
Os compradores pagam por inspeções na casa na maioria das vezes, explica Corretor de imóveis Kelly Malloy, com Windermere Real Estate em Seattle. Ela recomenda adicionar um escopo de esgoto, que examina o encanamento externo. Juntos, isso custa entre US $ 700 e US $ 800, mas pode variar dependendo do mercado ou do tamanho da casa.
Dependendo do seu contrato, você - o comprador - pode solicitar que o vendedor faça reparos com base na inspeção ou forneça um crédito para que você possa concluir os reparos. Antes de chegar à mesa de fechamento, entregar seu dinheiro e assinar os papéis, você terá a chance de fazer uma explicação final para garantir que tudo o que foi consertado seja resolvido. Se possível, programe isso depois que os vendedores saírem - caso os motores causem algum dano.
Às vezes, porém, o acordo não é cumprido - talvez muitas bandeiras vermelhas tenham surgido durante a inspeção residencial e o vendedor esteja disposto ou apto a fazer o trabalho, explica Malloy. Embora possa doer um pouco, confie no processo, ela aconselha. Sua casa está lá fora!
A seguir, uma avaliação, que é necessária se você estiver fazendo uma hipoteca, mas pode ser dispensada em uma transação com dinheiro vivo. Durante isso, um avaliador licenciado chega à casa e faz um passeio completo pela casa para determinar quanto vale. O seu avaliador está analisando para que casas similares do bairro foram vendidas recentemente e também reformas ou upgrades que possam agregar valor à casa e tomar nota das condições do imóvel propriedade. Essencialmente, o avaliador está tentando garantir que o preço do contrato seja justo não apenas para o comprador e o vendedor, mas também para o credor. Se a avaliação for inferior ao preço do contrato, o credor não aprovará o empréstimo.
Mesmo em uma situação de oferta múltipla, o proprietário precisa manter a avaliação em mente, explica Brandy Grell, Associate na Profissionais RE / MAX em Stillwater, Minnesota. Se você oferecer US $ 230.000 e o valor da casa chegar a US $ 210.000, esses US $ 20.000 extras precisam ser reforçados. "O banco só empresta o valor que acredita que a casa vale", diz Grell.
Vários cenários podem ocorrer neste momento. O melhor cenário para os compradores? O vendedor renegocia para que o preço de venda esteja alinhado com a avaliação. Outra opção é colocar mais dinheiro no adiantamento para compensar a diferença entre o que a casa avaliou e o que você está comprando. Além disso, uma contingência de avaliação residencial em seu contrato permite que você se afaste do negócio se a avaliação for baixa e você receberá seu dinheiro de volta.
Coloque o champanhe no gelo: você está na reta final. No entanto, pode demorar um pouco mais do que o esperado. Em média, são necessários 45 dias para fechar um empréstimo à habitação, de acordo com empresa de software para empréstimos Ellie Mae, mas sobre um em cada três fechamentos está atrasado. Os contratempos que podem adiar a data de fechamento ou exigir o reagendamento podem incluir questões da inspeção ou avaliação ou uma flutuação de crédito que altera os termos do seu empréstimo. Você pode evitar isso não fazendo nada que afete sua taxa de crédito ou dívida / renda, como estourar o limite de um cartão de crédito ou fazer um empréstimo de carro.
Pelo menos três dias úteis antes do fechamento, você receberá seu "Divulgação de encerramento, ”Um documento de cinco páginas que inclui os termos do seu empréstimo e uma lista de taxas associadas ao fechamento.
Os custos de fechamento normalmente representam de 2% a 5% do empréstimo; portanto, se você estiver comprando uma casa por US $ 250.000, espere que os custos de fechamento variem de US $ 5.000 a US $ 12.500. Você pode pagar isso do próprio bolso ou poderá depositá-lo no seu empréstimo, mas lembre-se de que, se o fizer, estará pagando juros. Alguns dos custos de fechamento comuns incluem taxas de avaliação, originação de empréstimos, pesquisa de títulos e despesas pré-pagas, como impostos sobre a propriedade, seguro de imóveis e juros até o vencimento do primeiro pagamento.
Ao fechar, você assinará todos os documentos necessários para sua hipoteca, entregará um cheque administrativo para pagamento e outras taxas e receberá as chaves do seu novo local. Alguns estados exigem que um advogado esteja envolvido em transações imobiliárias ou esteja presente no fechamento. Os compradores geralmente optam por trabalhar com um advogado como proteção adicional se uma venda tiver complicações, como comprar uma casa em uma zona de inundação ou comprar uma casa fechada.
Dependendo dos termos do seu empréstimo, também pode ser necessário configurar uma conta de garantia. Basicamente, isso mantém seu dinheiro até o vencimento e, no contexto de hipotecas, ele pode ser usado para pagar por coisas como impostos sobre a propriedade, seguro do proprietário e taxas do HOA, explica Nora Apsel, co-fundadora da Morty. O banco cobra um pagamento antecipado de você e, em seguida, você paga na conta mensalmente pelo período de vida do seu empréstimo, diz Apsel. Isso agiliza os pagamentos, mas também ajuda a proteger o credor para que sua casa não seja fechada por causa de impostos de propriedade não pagos, como esse cara que perdeu a casa por não pagar $ 8,41!
Depois de fechar, é hora de sabotar o champanhe e colocar o tapete de boas-vindas "lar doce lar". Você é um proprietário!
A partir de:Marie Claire US