Você sabe que quer comprar uma casa - não sabe por onde começar. E não é de admirar: a compra da sua primeira casa pode ser um processo longo e intimidador, cheio de coisas grosseiras, como matemática, documentos legais e concorrência acirrada. Mas não tenha medo: compradores iniciantes como você fazem isso o tempo todo, e nós o acompanharemos pelo processo.
Primeiro, você precisa se certificar emocional e financeiramente Pronto para comprar uma casa. Espero que você tenha passado os últimos anos se dedicando a uma sólida base financeira - isso significa ganhar uma renda estável, economizando para um adiantamento e melhorando seu crédito para que você possa se qualificar para uma hipoteca.
Não há mal nenhum em entrar em casas abertas antes que você esteja oficialmente pronto para comprar, apenas para ter uma idéia do mercado e do que você gosta e do que não gosta. Mas, depois de arrumar suas finanças, é hora de começar a sério.
Se você estiver alugando, comece sua pesquisa cerca de seis meses antes do término do contrato, diz Marie Presti, proprietária / corretora da
Presti Group em Newton, Mass. "Para o comprador médio de imóveis, são necessários de dois a três meses para encontrar um imóvel e, depois que você faz uma oferta, são mais seis a oito semanas", diz ela. No entanto, em mercados com muita concorrência e pouco estoque, a pesquisa pode demorar ainda mais.É uma boa idéia começar com uma aula inicial de compra de imóveis, que apresentará o processo, além de alguns profissionais imobiliários de confiança em sua área. "Definitivamente, considere fazer uma aula inicial de compra de casa para aprender o máximo que puder, para que não seja tão assustador", diz Presti. A conclusão de uma aula desse tipo geralmente é uma exigência dos programas de empréstimos para compradores pela primeira vez, por isso é bom colocar isso em prática cedo.
Por essa época, convém começar a montar sua equipe imobiliária, começando com o agente de um comprador e um credor hipotecário. (Mais tarde, você precisará de um advogado imobiliário, inspetor residencial e agente de seguros também.) Pergunte, leia avaliações de corretores de imóveis em Zillow ou Trulia ou veja se o instrutor da sua turma tem alguma recomendação para o comprador agente. Se você gosta e confia no seu corretor de imóveis, eles geralmente podem direcioná-lo para outros profissionais locais com quem já trabalhou, de agentes de crédito a agentes de seguros.
As leis estaduais variam, mas o agente de um comprador representará seus interesses em toda a pesquisa em casa e negociará em seu nome, e geralmente recebe uma parte da comissão do vendedor quando você finalmente compra uma casa (o que significa que você não os paga diretamente). Escolha alguém com um profundo conhecimento do mercado local - e em quem confie para cuidar de você.
Comece com uma breve consulta com seu agente para que você esteja na mesma página - eles precisam saber o que você está procurando. Presti dá lição de casa aos novos compradores, instruindo-os a apresentar uma lista dos cinco principais itens obrigatórios - inegociáveis possui uma casa absolutamente necessária, que pode variar do ar central a uma determinada cidade ou local - e depois priorizar eles. "E se você estiver comprando um imóvel com outra pessoa, eles devem fazer a mesma coisa separadamente, e vocês dois deverão se reunir e combinar essa lista em uma lista prioritária", diz ela. "Isso pode levar semanas e semanas para ser feito."
Então, Presti diz para eles fazerem listas classificadas dos cinco principais itens da "lista de desejos" - e mesclar as duas listas. A menos que haja uma sobreposição significativa entre vocês, essa lista geralmente conterá uma combinação de itens obrigatórios descartados do primeiro par de listas. Mas todos os recursos em que você pode se manter flexível abrem mais casas em potencial - e preços.
A listagem desses critérios ajudará você a se concentrar no que realmente importa para você quando estiver vendo uma casa, diz Presti. "Se as pessoas simplesmente começarem a olhar para as casas e não tiverem essa lista preparada, elas entrarão e, se houver uma boa cozinha, de repente acham ótimo. Eles olham para os cosméticos, e essa deve ser uma das últimas coisas em que você deve se concentrar ”, diz ela.
"Primeiro, verifique se ele atende aos seus critérios, o que é importante para você. Segundo, os aspectos estruturais - quantos anos tem o forno, o telhado, as janelas - antes de começar a verificar se ela possui uma máquina de lavar louça em aço inoxidável ”, diz Presti. “Porque como proprietário, você pode absolutamente mudar o interior da sua casa ou condomínio a qualquer momento. Você é o proprietário e sempre poderá corrigi-lo com o tempo. Mas você não pode pegar uma casa e afastá-la de uma rua movimentada. "
Você também deve ser pré-aprovado para uma hipoteca antes de começar a visitar casas. Por um lado, se você encontrar a casa dos seus sonhos imediatamente, poderá perder a oportunidade de procurar financiamento. Mas também lhe dará expectativas realistas sobre o que você pode pagar. “Normalmente, sugiro que você faça isso desde o início, porque pode ser surpreendente e perturbador quando um comprador finalmente vai ao credor e pede pré-aprovação, e eles descobrem que sua pontuação de crédito é menor do que pensavam ou que não têm o poder de compra de que precisam ", Presti diz.
Compare on-line diferentes credores e produtos hipotecários, incluindo os oferecidos pelas cooperativas de crédito locais, se você for elegível e os empréstimos para compradores de casa com pagamento inicial baixo, oferecidos pela agência de financiamento imobiliário do seu estado.
Você precisará reunir recibos de pagamento, declarações fiscais e outra documentação financeira para seu aplicativo de hipoteca. Mantenha-os em uma pasta durante a pesquisa inicial, pois será necessário fornecê-los novamente quando você finalizar sua hipoteca (ou se sua pré-aprovação de 90 dias expirar).
Com um agente do comprador ao seu lado e uma carta de pré-aprovação em mãos, você está pronto para perseguir listagens e vasculhar a terra em busca da casa dos seus sonhos - e fazer uma oferta, se a encontrar.
Quando você encontrar a casa certa, seu agente ajudará você a escrever e enviar uma oferta. Um bom agente do comprador tentará reunir alguns detalhes sobre o vendedor que podem melhorar suas chances (e determinar se você deve enviar uma carta pessoal também) e conhecerá o mercado local o suficiente para garantir que seu lance seja competitivo.
"O trabalho do seu agente é descobrir a motivação do vendedor, se há outras ofertas e o que é importante para o vendedor ao analisar as ofertas", diz Presti. Com essa informação, você poderá tornar sua oferta mais atraente de maneiras pequenas. "Em muitos casos, eles aprenderão que, com certeza, o dinheiro é importante, mas não é a única coisa. Talvez seja realmente importante para eles fechar em um dia específico. "
Você geralmente precisará incluir um depósito em sua oferta, chamado dinheiro sério, que pode ser de US $ 1.000 a US $ 10.000 ou mais. Esse dinheiro é aplicado ao preço de compra se sua oferta for aceita e retornada a você, se não, mas se você violar os termos de uma oferta aceita, ela desaparecerá.
Aceite isso de mim, fazer uma oferta exige muita coragem: você está comprometido em pagar centenas de milhares de dólares, então realmente precisa gostar - talvez amar - o lugar. Ao mesmo tempo, é perfeitamente possível que seu lance seja rejeitado. Nós apaixonou por e licitar três casas ao longo de um ano antes que nossa quarta oferta fosse finalmente aceita; cada rejeição foi devastadora.
Judy Alexander, corretora de imóveis do Higgins Group em Lexington, Massachusetts, disse que alguns de seus compradores eram superaram 10 ou mais vezes antes de finalmente serem bem-sucedidos - cada um com seu próprio esgotamento desapontamento. "É uma agonia", disse ela. “A maior parte desse trabalho é ser assistente social. Nem tudo é imobiliário. "
Sarah Korval, que comprou uma casa com o marido Scott em 2016, diz que é quando as coisas ficam realmente estressantes. “Havia muitas partes móveis que entraram em movimento imediatamente depois que colocamos nossa oferta. Foi um turbilhão - ela disse. “Aconteceu também que a oferta foi aceita na semana em que saímos de férias e, portanto, tivemos que realizar negócios em um parque nacional com serviço de celular ruim. Tentar fazer um pedido urgente em um teste de radônio quando você não consegue ouvir a pessoa do outro lado não ajuda a sua pressão arterial. "
Em condições normais de mercado, sua oferta deve conter uma contingência que permita realizar uma inspeção residencial dentro de uma semana ou mais a partir da oferta aceita. Isso permite que você retire a compra ou renegocie o preço se uma inspeção residencial detectar problemas anteriormente desconhecidos.
"Um inspetor residencial examinará as condições estruturais e mecânicas da casa", diz Jorge Colon, gerente de programa da Os mentores de compra de casa, um programa da Allston-Brighton Development Corp. Em Boston.
Eles não são oniscientes, mas um inspetor doméstico geralmente pode alertá-lo para problemas óbvios ou possíveis problemas que possam exigir uma análise mais atenta de um especialista, como um inspetor de pragas ou engenheiro. Uma inspeção calcula a média de US $ 300 a US $ 500, e deve durar algumas horas. Se você puder, é uma boa ideia acompanhar o inspetor para aprender sobre a casa.
“Um inspetor residencial dirá, por exemplo, se um sistema de aquecimento ou telhado precisa ser substituído em um futuro próximo, os quais podem ser reparos caros”, diz Colon. Se você incluiu uma contingência de inspeção, pode usar o relatório do inspetor para decidir se renegocia ou mesmo se retira da transação sem perder seu depósito. "No entanto, o que um inspetor doméstico não pode dizer é se você deve comprar uma casa ou não", acrescenta Colon. "Isso depende do comprador".
Em um mercado quente, os compradores iniciantes podem ter dificuldades para acompanhar os compradores em dinheiro e podem se sentir pressionados a abandonar contingências de sua oferta - como a contingência de inspeção residencial. "Eu acho que você tem que ser um cowboy de verdade para fazer isso, quero dizer", Alexander me disse. "Mas, por outro lado, se você quer estar concorrendo, os vendedores geralmente não querem aceitar uma oferta com uma contingência de inspeção se houver vários lances envolvidos".
Uma maneira que Alexander sugere contornar isso em mercados competitivos é fazer uma inspeção residencial entre a casa aberta e quando todas as ofertas são devidas, geralmente alguns dias depois. “O outro é voltar e ver a casa uma segunda vez antes do vencimento da oferta e, desta vez, com um empreiteiro experiente. ou amiga que está no negócio que pode avaliar o aquecimento, a eletricidade, o encanamento, os principais sistemas da casa ", ela disse.
O cólon evita renunciar à sua contingência de inspeção, a menos que você tenha os meios para cobrir reparos inesperados. "Ao escrever uma oferta, verifique se os termos e condições incluídos são realistas para você", disse ele. "Não permita que a competitividade do mercado o force a tomar decisões emocionais".
Depois que você inspeciona a casa e, após renegociações, os dois lados estão prontos para continuar, é hora de assinar o contrato final, geralmente chamado de contrato de compra e venda (P&S). Isso explicitará o preço final da compra, a data de fechamento e outros detalhes legais sobre a venda. Pode incluir contingências adicionais que protegem você ou o vendedor: por exemplo, uma contingência de hipoteca permitiria que você recuasse se não conseguir obter financiamento.
Depois que o P&S for assinado, é hora de finalizar seu financiamento. Você enviará um pedido final de hipoteca - uma atualização do seu pedido anterior, com novos recibos de pagamento e extratos bancários - para uma subscrição mais rigorosa. Mantenha seu crédito bloqueado durante esse período, pois você não deseja que um cartão de crédito repentino desapareça sua pontuação de crédito e atrapalhe seu pedido de hipoteca.
Nesse período, o credor normalmente contratará um avaliador para avaliar o valor da propriedade. Isso vai custar cerca de US $ 300 a US $ 400, embora possa ser agregado aos seus custos de fechamento. Se você fizer um lance acima do preço pedido, isso pode ser um pouco estressante, porque você precisa que a avaliação chegue próximo ou acima do preço de compra acordado - o credor não vai emprestar mais dinheiro do que o local que vale a pena.
Agora que você está trabalhando com números finalizados, esse é geralmente o ponto em que os compradores escolhem bloquear em uma taxa de juros por 30 ou 45 dias - tempo suficiente para manter todos os números no local até o fechamento encontro. (No entanto, você pode optar por fixar as taxas a qualquer momento deste processo - seu agente de crédito poderá aconselhá-lo a esse respeito.) agora também é possível fornecer uma avaliação precisa dos custos de fechamento e de quaisquer impostos sobre seguros ou propriedade que você precisará pagar antecipadamente (para o próximo ano) em fechando.
Falando em seguros para proprietários de casas, você precisará obter alguns antes de poder fechar a casa - o banco não está para lhe entregar centenas de milhares de dólares sem confirmação de que seu investimento está seguro. Seu corretor de imóveis poderá recomendar um agente de seguros local ou, se você estiver satisfeito com seu seguro de carro, poderá perguntar sobre o pacote de suas políticas de automóvel e de proprietário para obter um desconto. Em caso de dúvida, procure um agente independente que possa procurar as melhores tarifas e coberturas em seu nome.
Antes de fechar, você terá a chance de realizar uma inspeção final da casa, para garantir que ela esteja vazia, limpa e mais ou menos intacta - a mesma casa que você concordou em comprar. As tensões podem estar altas nesse momento, mas nenhuma das partes quer que o acordo acabe agora, portanto, esperamos que todos os detalhes possam ser resolvidos. (Nosso vendedor tentou deixar uma enorme e feia peça de mobiliário para trás - não a tínhamos.)
Os procedimentos de fechamento variam, mas geralmente você se encontra com o vendedor, corretores de imóveis e advogados para assinar a escritura - e adicione seu John Hancock a cerca de uma centena de outras formas legais. Seu agente ou advogado pode explicar tudo o que você não entende. Não há problema em fazer perguntas. Afinal, é um grande negócio.
