Quem entre nós não tem visões de comprar uma casa em dificuldades, consertá-la e vendê-la por um lucro considerável? Os programas HGTV fazem com que pareça absolutamente fácil - e divertido também. Mas até os veteranos desses programas e profissionais de grande porte às vezes luta para ganhar dinheiro lançando casas- ou, pelo menos, o suficiente para fazer valer a pena o estresse e os aborrecimentos.
Não convencido? Vamos imaginar que compremos uma casa velha e cansada por US $ 300.000, invistamos US $ 50.000 em reparos e melhorias e revendamos por US $ 400.000, com lucro de US $ 50.000. Parece ótimo, certo? Bem, em nome da bolha estourada, vamos ver como as arestas vivas da realidade podem abrir buracos em nossa fantasia invertida.
Sempre que você vende uma casa, está começando com prejuízo, porque pagará em média de 5% a 6% em comissões de corretor de imóveis. Mesmo se você for um corretor de imóveis, normalmente precisará pagar pelo menos a comissão do agente do comprador de 2,5% a 3%. Mas para a maioria das pessoas, isso significa que você precisa de uma casa para apreciar em valor em pelo menos 5% apenas para empatar.
Usando o país média de uma comissão de 5,26%, pagaremos US $ 21.040 em taxas de corretor de imóveis para vender nossa casa de US $ 400.000 - um valor que nem inclui marketing ou estadiamento. Isso reduz nossos lucros para US $ 28.960.
Os programas de remodelação no HGTV são editados para condensar um processo longo e complicado até um único episódio. A verdade é que qualquer projeto de reforma leva tempo - e geralmente muito mais do que você pensa. Empreiteiro Tom Silva, da PBS Esta casa velhadisse você deve esperar uma reforma completa da cozinha em dois a seis meses. E qualquer que seja o orçamento e a linha do tempo que você decidir, "vai demorar mais e vai custar mais", Silva me disse em janeiro. Isso ocorre porque problemas inesperados ou alterações no design quase sempre surgem durante uma grande reforma.
E isso se você conseguir um contratado. Estamos no meio de uma escassez de mão de obra qualificadae em mercados movimentados, bons profissionais de construção são reservado por meses; pode levar semanas apenas para receber um retorno de chamada ou uma cotação. E sem o benefício de uma audiência nacional de TV, é muito menos provável que o contratado faça horas extras para concluir o trabalho em sua linha do tempo, se surgirem complicações.
Mas quanto mais tempo você se apega a uma propriedade, mais tempo paga os custos indiretos, como seguros, impostos sobre propriedades e contas de serviços públicos. Supondo que você seja capaz de concluir o trabalho e vender a casa em seis meses - o que provavelmente é otimista - você ainda estará no gancho por meio ano em impostos prediais, seguros e Serviços de utilidade pública. No taxa efetiva média de 1,15%, os impostos sozinhos em uma propriedade de US $ 300.000 seriam de US $ 1.725 após seis meses; adicione seguro residencial, além de contas de energia elétrica, gás e água, e nosso lucro diminui ainda mais.
Quando pessoas comuns vendem uma casa, geralmente não precisam se preocupar em pagar impostos sobre o lucro, mesmo que seja bastante substancial. Se você vende uma casa em que mora nos últimos cinco anos, você não deve impostos com até US $ 250.000 em lucro (US $ 500.000 se você for casado em conjunto).
Se você mudar de casa dentro de um ano, qualquer lucro será considerado um ganho de capital de curto prazo, que é tributado como renda regular - taxas tão altas quanto 37%, dependendo da sua outra renda. Vender no segundo ano, e os lucros estão sujeitos à taxa de ganhos de capital de longo prazo mais tolerante, que varia de 0% a 20%.
Digamos que, depois de comissões e custos de manutenção, restemos US $ 25.000 em lucro. Se ganharmos mais de US $ 38.700 por ano em nosso trabalho diário, isso será tributado a uma taxa de pelo menos 22%. Nosso lucro agora é reduzido para US $ 19.500. E ainda não consideramos coisas como custos de fechamento, que também chegam a milhares.
Ainda assim, embora não seja nem metade do lucro que imaginávamos, US $ 19.500 seriam um ganho inesperado para a maioria de nós. O problema é que o dia de pagamento vem com muito risco. É preciso um enorme investimento de capital, tempo e energia para comprar e reabilitar uma casa.
Há muito pouca margem para erro - e a possibilidade real de você não conseguir vender a casa pelo que esperava. Você pode ficar com uma casa que não pode vender e com custos de manutenção que continuam a se acumular mês após mês.
Mas considere o seguinte: os americanos mudaram mais de 207.000 casas em 2017 -mais desde 2006. Nadadeiras profissionais dizem que a concorrência é mais dura do que nunca e que é muito mais difícil ganhar dinheiro do que era no rescaldo da crise imobiliária.
Mais ao ponto, muitas dessas nadadeiras domésticas em 2006 estavam prestes a enfrentar a ruína financeira: em 2009, a casa os valores haviam despencado de seus picos de meados dos anos 2000, deixando milhões de proprietários - e nadadeiras - enfrentando execução duma hipoteca. De fato, novas pesquisas sugerem que nadadeiras domésticas podem ter desempenhou um papel desproporcional na criação da crise habitacional.
Se as vendas desacelerarem ou os preços começarem a cair nos meses em que você estiver investindo dinheiro em uma propriedade, você poderá acabar vendendo para um ambiente muito diferente daquele em que comprou a casa. O fundo pode cair do mercado imobiliário mais rapidamente do que você pode dizer em 2008.