Quando eu estava no processo de compra da minha casa em Los Angeles, meu marido e eu decidimos que qualquer oferta que fizéssemos viria com contingências. Precisávamos de tempo suficiente para realizar uma inspeção, faça uma avaliação e obtenha nossa empréstimo aprovado.
Nem todo comprador faz uma oferta em uma casa com contingências e nem todo vendedor aceita contingências com sua oferta. Depende de onde você mora (por exemplo, ofertas contingentes são muito raras em Nova York, embora bastante comuns na Califórnia) e de quão quente é o mercado.
Você também pode navegar pelos sites de listagem e observar rótulos como "pendente" e "contingente" e se perguntar o que eles significam, qual é a diferença e o que isso significa para você, um potencial comprador. Deixe-me explicar.
Quando uma oferta é contingente, significa basicamente: "Ofereço a você uma certa quantia em dinheiro para sua casa, se o propriedade e a transação em geral, atendem a condições específicas. "E isso é parte do contrato entre o comprador e vendedor.
O comprador (normalmente) terá um tempo limitado para garantir que suas contingências sejam atendidas para removê-las ou atendê-las. Durante esse período, a listagem geralmente ainda está ativa (ou seja, outras pessoas ainda podem fazer ofertas na casa) - mas nem sempre. Depois que todas as contingências são marcadas, a oferta passa de rotulada como "contingente" para "pendente" em na maioria dos sites MLS (Serviço de Listagem Múltipla) (você também pode notar palavras diferentes, e chegaremos a isso em um seg!).
Existem quatro tipos de contingências. Os três primeiros são mais comuns: A contingência física (um inspeção da casa, que geralmente é feito por um profissional), a avaliaçãoe a aprovação do empréstimo.
O período das contingências varia de estado para estado, mas na Califórnia, por exemplo, o padrão O prazo para uma contingência física e de avaliação é de 17 dias, enquanto a contingência de empréstimos é geralmente de 21 dias. dias.
A quarta é uma contingência de venda: é quando o comprador precisa vender sua própria propriedade para comprar a atual. Como você pode imaginar, é mais difícil definir um limite de tempo para o último.
De acordo com o agente Lindsay Barton Barrett em Douglas Elliman, o vendedor também pode insistir em uma contingência própria: só venderá sua casa quando encontrar uma propriedade para a qual mudar ou comprar. No entanto, isso não é super comum, pois o momento da transação está no ar e, normalmente, os compradores preferem um processo mais simplificado que não se arrasta.
Isso significa que o vendedor aceitou uma oferta com contingências. No entanto, enquanto o comprador estiver trabalhando para atendê-los (ou seja, agendar uma inspeção ou analisar uma avaliação), o vendedor poderá permitir que as pessoas vejam a casa e enviem ofertas.
Depois que o vendedor aceitar a oferta contingente, ele não poderá mais mostrar sua casa ou aceitar ofertas. Basicamente: o comprador colocou um anel nele, e é isso. Os vendedores normalmente não aceitam esse tipo de rótulo de contingência, porque podem colocá-los em uma situação difícil. local, se o comprador achar que uma ou mais de suas contingências não foram atendidas e decidir voltar Fora. O vendedor precisaria então colocar a casa de volta no mercado e recomeçar.
O comprador tem um prazo para suas contingências e deve cumpri-las. Se o comprador não conseguir resolver as contingências no prazo por contrato, ele precisará continuar com a oferta como está ou perder sua depósito de dinheiro sério. Se o comprador ultrapassar o prazo, o agente do vendedor terá que entregar um aviso de solicitação de execução do comprador que obriga o comprador a tomar uma decisão em 48 a 72 horas.
No entanto, mesmo que um vendedor possa continuar mostrando sua casa e aceitar ofertas, ele definitivamente não pode cancelar o processo de compra em andamento com sua oferta atual enquanto é contingente - não importa o que.
Ter contingências em vigor é geralmente proteger o comprador e permitir-lhe uma saída da transação, se o inesperado ocorrer. Por exemplo, o comprador pode saber que um teto anunciado como "novo" tem 40 anos e precisa ser substituído. Isso se enquadra na contingência "física" e o comprador pode desistir, por contrato (se alertar o vendedor e o agente a tempo).
Ou talvez tenha havido uma emergência na família do comprador que resultou em não ter mais o dinheiro necessário para comprar a casa ou poderá pagar a hipoteca. Portanto, o comprador não se qualificaria para o empréstimo, o que significa que uma das contingências não será atendida. O comprador poderia sair do negócio.
Ao falar com Los Angeles Bússola agente imobiliário Leslie Marquez, ela diz à Apartment Therapy que os compradores podem pular contingências, mas ela não recomenda que os compradores iniciantes o façam. No entanto, os compradores podem adulterar o negócio, reduzindo o tempo que as contingências devem ser removidas.
Em vez de 17 dias para uma contingência física e de avaliação, o comprador pode oferecer 12 dias, por exemplo. Ou, em vez de uma contingência de 21 dias na aprovação do empréstimo, o comprador pode negociar 18 dias.
No entanto, é arriscado quando você cria uma janela menor, porque o tempo alocado conta fins de semana e feriados - e você depende de várias pessoas diferentes para fornecer resultados que impactarão seu processo de tomada de decisão.
E acredite, mesmo uma simples inspeção residencial significa uma grande pilha de papéis que você precisará anotar, linha por linha. Você poderá reservar um inspetor imediatamente? Um oficial de empréstimo será capaz de resolver as finanças com rapidez suficiente?
É óbvio que um vendedor estaria interessado em acabar com as contingências para começar - é menos um risco para eles, e ter uma oferta vai direto para pendente acelera o processo. No entanto, em muitos estados é bastante padrão que os compradores incluam contingências com suas ofertas. Mas se uma das contingências do comprador aguardar a venda de sua propriedade primeiro, é quando eles podem esperar que um vendedor esteja menos disposto a concordar com esse contrato. Especialmente se o vendedor tiver outras ofertas menos complicadas e demoradas.
Em alguns mercados, ofertas atendidas com contingências são raras. Barrett diz à Apartment Therapy: "Mesmo no atual mercado lento de Nova York, é extremamente raro um vendedor ou comprador concordar com um contrato contingente".
Assim que todas as contingências forem removidas e tudo o que resta no processo de compra de casa estiver fechando a papelada, isso significa que a casa está "pendente".
Isso é basicamente o que parece. A venda está pendente, mas o vendedor está aceitando ofertas de backup * apenas * caso as coisas caiam de alguma forma.
Isso significa que, embora as contingências tenham sido removidas e a casa esteja tecnicamente pendente em Garantia, o vendedor ainda pode mostrar sua casa e aceitar mais ofertas.
No entanto, se o comprador e o vendedor não concordaram com nenhuma contingência, uma casa pode ir diretamente para uma venda pendente.
Tudo isso depende do contrato entre o comprador e o vendedor. Se o contrato indicar "Contingente: continue a mostrar", o vendedor poderá, de fato, aceitar mais ofertas.
E, às vezes, as ofertas contingentes não acabam dando certo. Portanto, definitivamente não é uma missão fútil se você tiver o coração em uma casa listada como contingente. Se você estiver navegando no MLS, poderá ver as casas rotuladas como tal. Você poderá fazer uma oferta de backup (que exige a realização de um depósito sério).
Se você não puder fazer uma oferta em uma listagem, pode dizer "Contingente: No Show / Sem Kick-out". E nunca dói para que seu agente entre em contato e veja qual é o problema com a casa. Pode parecer que está no purgatório, mas você nunca sabe.
Marquez diz que isso não acontece com muita frequência em um mercado quente: "Todo mundo quer que tudo corra sem problemas e principalmente em um mercado super quente... você não vê muitas ofertas contingentes ou pendentes caindo através. Normalmente, o comprador e o vendedor resolverão algo, mesmo que o comprador diga que um ou mais de seus padrões não estão sendo atendidos. ”
No meu caso, por exemplo, descobrimos que nossa casa dos sonhos tinha grandes problemas fundamentais que não foram divulgados. Nosso agente entrou em contato com o agente do vendedor e propôs uma solução alternativa: o vendedor reduz o preço ou oferece crédito (ou uma combinação de ambos). O vendedor acabou concordando, e nos encontramos no meio do caminho.
Claro que nem sempre é esse o caso. Embora seja difícil rastrear com precisão quantas ofertas contingentes ou pendentes ocorrem todos os anos, Relatórios HomeGo que falharam nas vendas de imóveis aumentaram de 1,3% para 4,3% de todas as propriedades listadas no últimos dois anos (embora isso não especifique se as propriedades foram listadas como contingentes ou pendente).
Tudo depende de quanto tempo o processo de custódia é e do prazo contingente acordado, mas você pode (geralmente) esperar que uma casa passe de contingente para pendente em cerca de nove dias.
De acordo com Marquez, se você trabalha com a garantia padrão de 30 dias, está mais ou menos esperando que as contingências sejam removidas. A contingência mais longa é a aprovação do empréstimo (21 dias). Depois que o empréstimo é aprovado, resta nove dias para que você possa fechar uma casa.
No entanto, esse número pode aumentar se for um compromisso de 45 dias - ou pode diminuir se o comprador e o vendedor escolherem um fechamento de 14 ou 21 dias (aqueles são mais raros e reservados principalmente a compradores ou investidores super experientes que têm menos a perder, planejam mudar de casa ou ambos).
Acabei passando por contingências físicas e de avaliação de 14 dias e uma contingência de empréstimos de 21 dias em minha oferta e não vou mentir: foi estressante. Eu estava ligando para os inspetores e deixando mensagens, certificando-me de ter dois inspetores de reserva de plantão para o pior cenário.
Eu estava colado ao meu telefone para o caso de meu agente de empréstimos ligar para precisar de mais papelada (felizmente havia uma scanner, eu poderia me esgueirar para o trabalho para poder enviar minhas declarações fiscais e extratos bancários em tempo hábil moda).
Antes de arrumar suas luminárias de latão, detalhes em terrazzo e macrame, reserve um tempo para pré-visualização do que os especialistas em imóveis dizem ser as principais tendências de residências, veremos nossas listas em 2020.
Sarah Magnuson
Dez 18, 2019
