Hipotecas com taxas ajustáveis ​​são ruins?

A esmagadora maioria dos compradores de casas optou por hipotecas de taxa fixa. Os termos desses empréstimos oferecem todos os sentimentos calorosos e confusos que acompanham um relacionamento estável e de longo prazo. Vá com um Taxa fixa de 30 anos e seu pagamento da hipoteca no próximo mês será o mesmo de 2049, o que torna previsível a superdéficit orçamentária.

Já populares entre muitos compradores de imóveis iniciantes, as hipotecas de taxa fixa se solidificaram como queridinhas do setor de hipotecas após a crise habitacional. A maioria das pessoas achava que as hipotecas com taxas ajustáveis ​​(ARMs) eram apenas uma má idéia. Os mutuários se afastaram dos ARMs, temendo que, uma vez que as taxas fossem redefinidas, poderia ser difícil acompanhar os pagamentos à habitação e, portanto, colocá-los em risco de execução duma hipoteca.

Mas as hipotecas de taxa ajustável parecem estar voltando. Embora eles ainda sejam arriscados para um investimento a longo prazo, eles têm mais salvaguardas em vigor

Aqui está o que os números nos dizem: em Maio 2019, as hipotecas de taxa ajustável representam apenas 6,7% dos novos empréstimos para habitação, de acordo com Ellie Mae, uma empresa de software que processa mais de um terço das hipotecas nos Estados Unidos. Mas em dezembro de 2018, os ARMs pareciam estar voltando, representando 9,2% das novas hipotecas - a mais alta desde que Ellie Mae começou rastreando os dados em 2011.

O maior equívoco sobre os ARMs? Que eles nunca devem ser usados. De fato, existem circunstâncias em que especialistas em finanças e hipotecas dizem que as hipotecas de taxa ajustável fazem mais sentido uma taxa fixa.

"As pessoas não devem ter medo de um empréstimo de taxa ajustável", diz Melissa Cohn, vice-presidente executiva da Family First Funding LLC, com sede em Nova York, que favorece os ARMs de sete anos e tem um em sua própria casa. "As taxas historicamente ajustáveis ​​sempre foram inferiores a uma taxa fixa de 30 anos e podem economizar muito dinheiro".

Reconhecendo que os compradores de casas têm situações financeiras únicas, pedimos aos credores hipotecários quando faz sentido optar por uma hipoteca de taxa ajustável. Aqui, três situações nas quais eles recomendam um ARM.

Mas apenas um lembrete antes de nos aprofundarmos nos cenários: é uma boa ideia conversar sobre tudo isso com uma casa consultor de empréstimos, diz Shelby McDaniels, diretora de canal de empréstimos residenciais corporativos da Chase Home Empréstimo.

Primeiro, um explicador sobre como os ARMs funcionam: O título do empréstimo permite saber quando a taxa de juros pode ser redefinida. Portanto, se você receber um ARM 5/1, esse 5/1 significa que a taxa introdutória mais baixa do empréstimo durará cinco anos e, depois disso, estará sujeita a ajustes anuais, Holden Lewis, NerdWalletExplica o especialista em casa.

É melhor obter uma hipoteca de taxa ajustável quando se sentir confiante de que venderá a casa durante o período introdutório, ou dentro de um ou dois anos do final do período introdutório, Lewis diz.

"Portanto, se você obtiver um ARM 5/1, o caminho mais seguro é fazê-lo se você espera vender a casa dentro de sete anos ou mais."

Se você estiver comprando sua casa para sempre, poderá estar sujeito a taxas de juros sempre crescentes após o término do período introdutório - a menos que você refinanciar, diz Lewis.

Pegando carona nisso, se você está comprando uma casa para iniciantes e deseja atualizar dentro de cinco anos, um ARM pode ser uma boa opção.

Muitas pessoas não consideram suas circunstâncias reais e adotam uma taxa fixa sem pensar em um braço, diz Cohn. "Se você é um comprador iniciante pela primeira vez, recém-casado, formando uma família - essas são todas as razões em meus olhos para usar o braço, pois suas necessidades de moradia mudam à medida que você passa a vida."

Outra grande razão? Você está começando sua carreira em uma cidade cara, onde o aluguel está sempre aumentando, mas não planeja morar lá no próximo capítulo da vida. De fato, as hipotecas são mais popular em áreas metropolitanas de alto custo como San Jose, Califórnia.

“Uma opção apenas de interesse pode tornar os ARMs ainda mais atraentes para quem está temporariamente em cidades com maior custo de vida”, diz Lauren Anastasio, Certified Financial Planner da SoFi, uma empresa de finanças pessoais. “Um ARM somente de juros normalmente resulta no menor pagamento mensal possível durante o período de taxa fixa e pode ser um ótima maneira de alguém fixar seu custo mensal de moradia em um local onde os custos de aluguel tendem a aumentar a cada ano. ”

Hipotecas com taxas ajustáveis ​​são uma ótima opção em um ambiente com taxas de juros baixas ou em declínio, explica Riley Adams, CPA e analista financeiro sênior que administra o blog de finanças pessoais Jovens e Investidos. Normalmente, os ARMs se ancoram a algum benchmark de taxa de juros disponível ao público (como LIBOR, Fed Funds rate, taxa básica de juros, etc.) e adicione um número definido de pontos base à taxa geral oferecida a você sob o BRAÇO. Se o seu BRAÇO se ajusta muito mais do que você estava pagando, você pode refinanciar para outro ARM ou uma hipoteca de taxa fixa - qualquer opção que você economizar mais dinheiro. (Embora às vezes o refinanciamento possa estar fora de questão se queda dos preços da habitação muito - um dos problemas que ocorreram durante a crise imobiliária de 2008)

“Como estamos em um ambiente de taxas baixas por um período prolongado e isso parece provável continuar, ir atrás dessa taxa de juros mais baixa faria sentido economicamente devido à economia no custo dos juros " Adams diz.

Em sua hipoteca anterior, que ele retirou em julho de 2011, ele pagou uma taxa fixa de 30 anos e lamenta a decisão.

"Se eu tivesse optado pelo 5/1 ARM, teria pago consideravelmente menos juros e acabaria com uma taxa mais baixa se eu fosse refinanciar", diz ele.

Um ARM pode ser um bom ajuste se você planeja pagar a hipoteca antes que a taxa se ajuste, diz Kristopher Barros, estrategista de marketing da Abrace empréstimos para habitação em Middleton, Rhode Island.

"Esse é um cenário menos comum para um proprietário típico, mas ainda é um bom motivo para tirar proveito das taxas mais baixas normalmente associadas a um braço", diz Barros.

Uma observação final: se você estiver considerando um ARM, certifique-se de pentear os termos do período fixo. Os mais comuns são os BRAÇOS de período fixo de 3, 5, 7 e 10 anos, diz Andy Harris, presidente da Vantage Mortgage Group, Inc. Empresas e membro do Associação de Peritos Hipotecários Independentes (AIME). Os ARMs de três anos são menos comuns e mais arriscados com os desconhecidos, tornando o período de taxa fixa inicial de longo prazo mais atraente, explica ele. Porém, quanto maior o período fixo, maior a taxa de juros em geral.

Decisões decisões! (Mas, novamente, antes de decidir, converse com um consultor de empréstimos para habitação sobre sua situação, como recomenda McDaniels.)

Antes de arrumar suas luminárias de latão, detalhes em terrazzo e macrame, reserve um tempo para pré-visualização do que os especialistas em imóveis dizem ser as principais tendências de residências, veremos nossas listas em 2020.

Sarah Magnuson

Dez 18, 2019