Às vezes você encontra um gigante de 127 anos de idade vitoriana com uma barganha tão grande que parece bobagem deixar passar - mesmo que seja muito mais do que você pretende gastar. Então você decide transformar o piso superior em um período integral Airbnb para ajudar a fazer os pagamentos. Mas, para manter o máximo de dinheiro possível com a venda da sua última casa, você optou por fazer o pagamento mínimo possível (3,5%) em uma hipoteca da FHA.
(Se você não pode dizer, foi o que aconteceu comigo!) Meu marido e eu investimos US $ 7.600 em nossa casa de US $ 200.000. abaixo da abordagem de sabedoria convencional de 20% abaixo e até menos do que a mediana de 6% abaixo para uma comprador pela primeira vez.
Eu acho que se eu tivesse que fazer de novo, eu ainda faria. Mantendo nosso dinheiro, conseguimos pagar a maior parte de nossas (primeira rodada de) reformas. Mas há algumas coisas que eu gostaria de não ter tanta pressa de encobrir - ou gostaria de poder prever - em minha empolgação por ter conseguido a casa. Aqui, cinco coisas que eu gostaria de saber antes de fazer um pagamento baixo.
Para escolher a opção de pagamento baixo, baixo, tivemos que fazer uma Hipoteca de FHA, que requer apenas 3,5% de queda. Infelizmente, ele vem com um processo de subscrição notoriamente rigoroso e você precisa usar um avaliador aprovado pela FHA. O vendedor quase não quis aceitar nossa oferta quando soube que essa era nossa rota financeira.
Mas uma vez que nossa oferta foi aceita e a casa foi inspecionada, o real a diversão começou. Os credores examinaram as fotos com um pente fino. Eles consideravam grampos no piso de madeira um risco de viagem. Eles hesitaram quando viram que o banheiro do terceiro andar estava sem banheiro. Eles choraram quando viram tinta descascando no mudroom. Tivemos que consertar todas essas coisas antes que eles fizessem o empréstimo. Como nosso vendedor não era exatamente acolhedor, tivemos que entrar e puxar grampos, instalar um vaso sanitário e repintar nós mesmos (tudo do nosso bolso), o que era um risco, considerando que não sabíamos se acabaríamos recebendo o Lugar, colocar. (Felizmente, tivemos um corretor de imóveis incrível que passou uma tarde de domingo conosco lidando com todos esses problemas!)
Eu estava familiarizado com seguro hipotecário privado desde que tínhamos na nossa primeira casa. Para obter uma hipoteca com um investimento inicial baixo, você - o mutuário - paga pelo seguro que cobre o credor no caso de inadimplência. Ele entra em ação quando você paga menos de 20%. Existem alguns tipos diferentes, e anteriormente tínhamos um que permitia ao proprietário cancelá-lo após atingir 20% do patrimônio da casa. Em outras hipotecas convencionais, o seguro terminará automaticamente quando você atingir uma proporção de 78% do valor do empréstimo (embora você possa solicitar que seja decolou quando você bate 80!). Mas com um empréstimo da FHA, o seguro privado é para SEMPRE - a única maneira de obtê-lo é se você refinanciar uma hipoteca convencional. Isso significa que, enquanto pagamos nossas hipotecas, pagamos US $ 133 por mês (quase US $ 1.600 por ano!) Para uma apólice de seguro para outra pessoa. É muito dinheiro que pode estar indo para coisas muito melhores e eu odeio que tenhamos que pagar.
Se o incumprimento do PMI não for suficiente, você recebe um custo inicial extra com um empréstimo da FHA - um prêmio extra de seguro (conhecido como Prêmio de seguro de hipoteca inicial para uma única família). Você paga ao HUD e está incluído nos custos de fechamento. Na verdade, eu tinha me esquecido disso até voltar e examinar nossos documentos finais (foi um momento estressante que tento bloquear a memória!). Isso adicionou US $ 3.377,50. Agora, no nosso caso, pedimos ao vendedor que pagasse alguns custos de fechamento após a inspeção, mas isso ainda é um choque de etiqueta. Esse custo adicional - se você o incluir na sua hipoteca - também pode significar que o pagamento mensal do seu empréstimo FHA termina sendo mais alto do que você teria que pagar com um empréstimo convencional, mesmo que a taxa de juros seja um pouco Menos.
Mais ou menos como comer a sobremesa primeiro, aceitamos o pagamento baixo com o custo de podermos fazer algo melhor mais tarde. Gostaríamos de evitar gastar todo o dinheiro em seguros hipotecários todos os meses, e uma maneira de fazer isso é refinanciar uma hipoteca convencional depois que construímos algum patrimônio. Mas, tendo financiado todos esses poucos milhares de dólares, nos prendemos efetivamente a esse empréstimo assim que as taxas de juros começaram a subir (e eles estão subindo). O problema das hipotecas é que elas carregam os juros dos seus pagamentos, ou seja, nos primeiros anos em que você está pagando muito pouco sobre o principal. Isso torna super difícil avançar com o pagamento do valor original do empréstimo. Então, quando as taxas de juros começarem a subir - como costumavam fazer quando tomamos o empréstimo a uma taxa historicamente baixa, como fizemos (3,875%!) - a matemática não dá certo em refinanciar. Portanto, estamos presos a essa hipoteca e seguro, a menos que as taxas caiam drasticamente no futuro.
Dois anos e meio depois, optamos por fazer algumas reformas importantes para elevar a casa ao nível das casas atualmente vendidas em alguns quarteirões. Para pagar a conta, queríamos aproveitar o patrimônio que construímos através de melhorias e aumentos no valor da propriedade. Mas você pode emprestar apenas uma certa porcentagem do patrimônio da sua casa (a diferença entre o que você deve e o que vale). Por termos feito tão pouco progresso no pagamento do principal (ver item 4!), Estávamos limitados ao que poderíamos pedir emprestado e, portanto, às melhorias que poderíamos fazer. (O que talvez não seja tão ruim, porque nos impede de pensar demais.) As boas notícias: isso nos forçou a sermos criativos e encontrarmos comprometimentos em reformas. Graças a isso, acho que agregamos mais valor do que gastamos. Mas, com as taxas de juros subindo, queríamos fazer deste nosso último feriado e fazer TODO o trabalho de uma só vez, o que, finalmente, não fomos capazes de fazer.
Antes de arrumar suas luminárias de latão, detalhes em terrazzo e macrame, reserve um tempo para pré-visualização do que os especialistas em imóveis dizem ser as principais tendências de residências, veremos nossas listas em 2020.
Sarah Magnuson
Dez 18, 2019
