Depois de fazer algumas grandes reformas em minha casa, eu queria determinar nosso retorno do investimento, quanto mais poderíamos fazer antes que nossa propriedade se tornasse exagerado, e se valeu a pena explorar o refinanciamento. Então eu me virei para o meu corretor de imóveis tão generoso, Garrett Ackles de Semonin em Louisville, Kentucky, para uma estimativa aproximada antes de fazermos uma estimativa oficial. Geralmente, quando você recebe uma avaliação, ela vem com páginas difíceis de filtrar no jargão imobiliário. Imagine a minha surpresa quando Ackles me deu um número direto e uma explicação que quase todo mundo podia entender.
Enquanto muitos profissionais do setor imobiliário avaliam em termos de "dólares por metro quadrado", Ackles preferia - pelo menos no meu caso e em nossa área - classificar as propriedades em uma escala de uma a cinco estrelas. Basicamente, ele analisa as propriedades do bairro, vê o que elas procuram e cria cinco colchetes diferentes: as propriedades quase impossíveis de serem encontradas são as As propriedades “uma estrela” e as propriedades de primeira linha da casa dos sonhos são as propriedades “cinco estrelas”, com o preço médio da casa na área como “três estrelas” propriedades.
“Olhando dessa maneira, posso identificar facilmente o tipo de comprador e a faixa de preço que eles provavelmente pagariam pela propriedade”, diz Ackles. "Podemos então atribuir um preço razoável por faixa de metro quadrado para cada uma das categorias de 'estrelas' na microárea". Ele também disse que esse método permite controlar melhor as variações.
Ele me disse que, quando comprássemos nossa propriedade, ele a teria classificado como duas estrelas baixas: tinha potencial, era habitável, mas precisava desesperadamente de atualizações. Pagamos US $ 200.000 por isso, ou aproximadamente US $ 50 por pé quadrado. Então, quando fizemos as atualizações gerais iniciais (como a instalação de ar central, toneladas de atualizações cosméticas e um trabalho de rotina dos horríveis terceiro andar), ele disse que saltamos para uma sólida casa de três estrelas, de média a alta, aumentando nossas estimativas para US $ 85 por pé quadrado para US $ 95 por quadrado pé.
E ele estava certo! Quando tivemos uma avaliação oficial, nossa casa foi avaliada em US $ 350.000 após nossas atualizações iniciais.
Por isso, fizemos mais reformas - atualizando nossa cozinha, despensa e banheiro (o que Ackles nos disse que seria visual e funcionalmente apreciado por um comprador de alto nível.) Ele nos disse que esses renos nos mudaram para um valor alto de três para baixo de quatro estrelas categoria. Com base em propriedades comparáveis na área, isso nos levou de US $ 110 a US $ 115 por pé quadrado, ou entre US $ 429.000 e US $ 448.000.
Decidimos que valia a pena refinanciar e recebemos uma avaliação oficial. Acontece que ele estava certo de novo - embora um pouco conservador - e nossa casa valia US $ 475.000.
Ainda estamos planejando algumas pequenas atualizações para melhorar ainda mais nossa classificação, mas Ackles nos disse que nossa casa só poderá realmente entrar no classificação média de quatro estrelas, ou cerca de US $ 125 por pé quadrado, já que esse é o potencial máximo de valor de nossa propriedade, devido à sua localização e às características gerais. funcionalidade. Embora possamos adicionar todas as atualizações à nossa propriedade, há apenas tanto retorno sobre o investimento que obteremos.
"Assim como o comprador que não pagaria dinheiro de cinco estrelas por um hotel a 800 metros da praia, acho que não há qualquer coisa que você possa fazer - ou qualquer quantia de dinheiro que possa gastar - para tornar esse local cinco estrelas ”, afirma Ackles. disse.
Sim, o método de Ackles não é convencional, mas a abordagem por trás disso é comum para agentes imobiliários. Enquanto Einat Bar, uma corretora de imóveis da Compass no Brooklyn, Nova York, diz que nunca fez uma classificação por estrelas, ela e seus colegas geralmente classificam as propriedades por condição e localização em uma escala com propriedades comparáveis no mercado e recentes vendas. No entanto, nem todos os agentes fazem isso. Bar observa que alguns agentes na cidade de Nova York mantêm estritamente o preço por avaliação por metro quadrado.
Isso significa que você definitivamente não deve pular uma avaliação oficial se quiser vender em breve ou refinanciar - mas acho O truque de Ackles me ajudou imensamente quando estou tentando avaliar quais reformas valem a pena realizar e quanto elas acrescentam à revenda da minha casa valor.
Antes de arrumar suas luminárias de latão, detalhes em terrazzo e macrame, reserve um tempo para pré-visualização do que os especialistas em imóveis dizem ser as principais tendências de residências, veremos nossas listas em 2020.
Sarah Magnuson
Dez 18, 2019