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Todos nós já ouvimos. Se você deseja comprar, deve sempre procurar a pior casa do melhor bairro. Mas muitos de nós já paramos para questionar essa sabedoria convencional? Eu pensei que estava contrariando a convenção quando Comprei uma das casas com preços mais baixos em um bairro que muitos moradores evitam (e para minha eterna frustração que os motoristas do Uber dizem aos meus convidados do Airbnb que devem evitar) - mas é verdade?
Eu li o livro deles para que você não precise (embora seja uma ótima leitura!) E conversei com ZillowO economista sênior Aaron Terrazas, que me acompanhou em suas pesquisas e descobertas. (Permitam-me começar isso dizendo que eu não sou especialista em imóveis e não jogo na internet. Estou compartilhando o que aprendi e minha própria experiência aqui. Sua milhagem pode variar.)
Parece que o ditado está fundamentado em nosso amor por uma pechincha. “Todo mundo está procurando um acordo”, diz Terrazas, e “se você olhar para trás, havia a sensação de que a casa mais barata no bairro agradável era uma boa acordo... que era uma porta dos fundos para uma área sofisticada. ”E com certeza, ele reconhece, se você deseja esfregar cotovelos com pessoas mais ricas ou ter acesso a pessoas mais ricas as comodidades do bairro, como parques e escolas, superam seu desejo de ver o valor da sua casa crescer, o que pode lhe dar motivos para comprar uma casa barata de uma forma "boa" Vizinhança.
No entanto, se você deseja que o valor de sua casa seja alvo de gangsters nos próximos anos, os dados deles indicam que esse não é o caminho.
A Zillow foi fundada por um casal de técnicos em busca de casas que estavam frustrados por não terem acesso aos dados que os corretores de imóveis tinham, explicou Terrazas. E eles já têm as mãos nos dados agora! Então eles cavaram nele.
Eles classificaram por preço todos os bairros de uma determinada área metropolitana do país, diz Terrazas, ocuparam os dez por cento inferiores dos lares e os compararam com a tendência geral em seus respectivos bairros.
O que aconteceu é que os 10% inferiores apreciam apenas em linha com os outros do bairro, diz Terrazas. Ok, bem, isso não é bom ou ruim.
“O chutador chega”, diz ele, “quando você compara esses bairros caros com outros bairros de uma área metropolitana. Essas áreas caras tendem a ter um desempenho inferior ao metrô como um todo. ”
Aqui está o que você deve fazer se quiser uma casa com valor mais rápido: ajuste o velho ditado e compre a casa mais barata no bairro mais quente, onde, diz o livro:
Mas o que faz um bairro quente? Pela matemática, é aquele em que, historicamente, os valores residenciais estão abaixo dos do metrô como um todo, mas nos últimos cinco anos houve uma valorização acima da mediana do metrô. E como você encontra essa informação? "O lugar óbvio é Zillow", diz Terrazas (ele é economista sênior), mas você também pode conversar com profissionais imobiliários locais.
Se você não se importa em vasculhar algumas mega planilhas, é tudo em zillow.com/data. Encontrei os dados do meu bairro com a ajuda do Terrazas. (Sou escritor aqui, não estatístico!)
É claro que você precisa estar no bairro quente cedo o suficiente para pagar uma pechincha, e é aí que entra a ciência (ou arte?) Complicada de identificar o que será quente em seguida.
Considere o efeito halo, diz Terrazas, e procure os bairros com preços mais baixos adjacentes aos bairros mais quentes. Essas cafeterias e galerias começarão a se espalhar para áreas mais acessíveis à medida que os preços subirem. (Eu posso garantir isso - vendemos nossa antiga casa em um bairro que havia esquentado bastante para nossa surpresa e nos mudamos para mais perto do centro da cidade para nossa cidade atual, muito mais acessível por metro quadrado, e os restaurantes estão começando a chegar.) A proximidade com o centro da cidade também é importante, mas havia outras descobertas.
"Esqueça os descolados", diz o livro. “Acima de tudo, o maior indicador para um bairro que um dia valorizaria fortemente era a idade de seu estoque de moradias. Quanto mais velha a casa média, maior a probabilidade de um determinado bairro ter uma forte valorização. ”
O que? Por que? É aqui que estou realmente animado, sentado aqui em minha casa em 1890. “Casas mais antigas tendem a exigir maior investimento”, explica Terrazas (você pode dizer isso novamente!) “E é por isso que elas são mais acessíveis. É uma oportunidade que requer algum investimento, mas que será recompensada a longo prazo. ”(Dito isto, eles podem não ser a pechincha que costumavam ser, diz ele, como parte superior do fixador não são tão descontados nos dias de hoje.)
O mesmo pode ser verdade quando se trata de bairros com maior população de locatários; "Os proprietários dessas casas não necessariamente investem ou mantêm essas casas", diz ele, então é mais provável que você encontre um fixador superior acessível quando eles estiverem à venda.
Se você procura um ótimo retorno, esqueça a sabedoria convencional, de acordo com esses especialistas. A casa mais barata no melhor bairro não é o caminho a seguir. Em vez disso, compre a casa mais barata no bairro mais badalado - e comece procurando um bairro mais antigo perto da ação.