Imagine encontrar um lar que você absolutamente ama (ou pelo menos veja muito potencial). Agora: e se você pudesse morar lá, mas, em vez de gastar suas economias antecipadamente, paga uma pequena parte do seu aluguel todos os meses em troca do adiantamento. Parece um sonho, certo? Provavelmente sim, especialmente se você é um trabalhador autonomo, ter mais ou menos crédito, ou uma alta relação dívida / renda (aquelas malditos empréstimos estudantis!) ou simplesmente não pode reservar dinheiro suficiente todos os meses para dar lugar a um adiantamento.
Bem, essa situação não é apenas material dos sonhos - é um tipo de contrato conhecido como “aluguel próprio”. Mas, como em muitos cenários bons demais para serem verdadeiros, ele traz uma parcela justa de riscos considerar. Aqui está o que você deve saber antes de assinar:
Esses arrendamentos do tipo unicórnio são chamados de muitas coisas, mas "arrendamentos de aluguel próprio", "contratos de arrendamento de compra", "contratos de arrendamento de compra" ou "opções de arrendamento de compra" são comumente usados. Em um contrato de arrendamento, o inquilino concorda em alugar uma unidade ou casa de um senhorio. A cada mês, o proprietário retira parte do pagamento mensal para o fundo do inquilino em casa. O preço acordado permanece fixo durante todo o arrendamento. Normalmente, uma vez que o inquilino pagou o suficiente na casa para se qualificar para uma hipoteca, o inquilino tem a opção de comprar do proprietário.
Por exemplo, um inquilino pode assinar um contrato de arrendamento para uma casa de US $ 150.000. O proprietário exigirá que eles depositem US $ 500 e paguem US $ 1.200 por mês - US $ 200 serão destinados a um adiantamento. Após dois anos, os inquilinos terão pago US $ 4.800 para o adiantamento, ou 3,2% do valor da propriedade - o suficiente para cobrir um adiantamento em um Hipoteca de FHA. Se eles escolherem (lembre-se, é a opção de compra), o inquilino pode garantir a hipoteca e seguir o processo padrão de compra de casa.
Por um lado, eles podem ser caros. Os proprietários podem exigir taxas iniciais não reembolsáveis (conhecidas como prêmio da opção) para garantir a opção de compra. Eles podem acabar sendo tão caros quanto um adiantamento - se não mais. O padrão geralmente é de 5%, mas isso pode ser negociado entre as partes. Além disso, se um inquilino optar por não comprar no final do contrato, ele não receberá nenhum dinheiro guardado.
Também é importante observar que as locações de aluguel para aluguel soam semelhantes, mas são muito diferentes das configurações de "contrato por escritura" (que têm seu próprio conjunto de riscos). Contrato para escrituras são casas financiadas pelo vendedor, nas quais um comprador paga um vendedor de volta por um longo período de tempo em prestações mensais com juros altos. Nessas situações, o inquilino é responsável por todos os reparos e, geralmente, impostos e seguros também.
No aluguel por conta própria, o inquilino geralmente é coberto pela lei do inquilino durante o período de locação e não é responsável por manutenção ou reparos. No entanto, isso pode variar de estado para estado - e seu proprietário pode tentar que você assine esses direitos (embora, novamente, a legalidade disso varie de estado para estado).
Como a propriedade doméstica está ficando fora do alcance de mais americanos, os arrendamentos de aluguel para proprietário estão se tornando mais populares. Atualmente, existem algumas empresas de Wall Street bem financiadas que oferta programas transparentes de aluguel próprio para casas reformadas e sofisticadas. Além disso, eles são comuns nas vendas ponto a ponto, como se um amigo da família quisesse vender sua propriedade para você, mas você ainda não tem financiamento total. No entanto, de acordo com Nichole Monticelli, uma imobiliária da BEX Realty na Flórida, o contrato padrão de aluguel próprio é quase sempre escrito com o melhor interesse do vendedor em mente - isso significa que, ao entrar para eles como inquilino, você deve fazer sua diligência para mitigar risco.
Por exemplo, os proprietários / vendedores podem tentar fazer com que todas as manutenções e reparos caiam no inquilino (isso pode ser contra inquilino leis em muitos estados; portanto, consulte seu advogado!) Ou um contrato pode indicar que um único pagamento atrasado anulará o acordo. Isso significa que o inquilino perderia o dinheiro que já pagou, bem como o dinheiro investido em reformas e reparos na propriedade.
E como os arrendamentos de aluguel próprio são atraentes para aqueles que, de outra forma, são expulsos das opções tradicionais de compra de casas, o mercado é suscetível a golpes. Por exemplo, a Flórida viu um aumento de golpes envolvendo arrendamentos de aluguel próprio durante a crise do mercado imobiliário em meados dos anos 2000, diz Monticelli. Havia muitos casos em que os inquilinos estavam fazendo seus pagamentos mensais, concluindo reparos e até melhorando a casa enquanto os proprietários embolsavam seus pagamentos. Os proprietários parariam de pagar as hipotecas e os inquilinos ficariam altos e secos quando os bancos recuperassem a propriedade. A 2016 Investigação do "New York Times" mostrou que esses golpes estavam em alta novamente.
No entanto, mesmo que todas essas coisas fiquem bem claras, é importante perceber que você ainda está entrando em uma situação instável - está investindo em algo sobre o qual tem pouco controle.
Por exemplo, embora possa não ter havido ônus adicionais contra a propriedade quando você assinou seu contrato de arrendamento, o proprietário pode ter acrescentado alguns após o fato, diz Loving. Determinar se é esse o caso e tentar se proteger contra isso terá um custo adicional para você. Isso pode fazer com que o custo real da compra de uma casa por meio de um arrendamento para aluguel seja muito maior do que o de uma compra tradicional.
Além disso, embora você tenha direitos legais sobre o dinheiro que investiu, pode ser muito caro obter o que você é em casos extremos: “O proprietário ainda pode deixar de cumprir suas obrigações hipotecárias e perder a casa para a execução duma hipoteca”. diz. "[Isso] colocaria você na obrigação de ter que disputar qualquer remédio contra o vendedor."
Se você decidiu que alugar um imóvel é para você ou se apaixonou por um aluguel que tem uma opção de compra, o próximo passo é ligar para o seu advogado. Conforme declarado anteriormente, diferentes estados e regiões têm suas próprias leis referentes ao aluguel por conta própria, portanto, verifique se o seu advogado tem conhecimento sobre onde você deseja assinar um contrato de arrendamento.
Monticelli tende a aconselhar seus clientes a ficarem longe dos arrendamentos de aluguel próprio, mas se seus clientes decidirem seguir esse caminho, ela sempre recomenda que um advogado revise o contrato e o reescreva para ser mais favorável ao inquilino e mitigar risco. Por exemplo, os inquilinos podem garantir que não pagam o dobro pelas atualizações e reformas em que estão investindo e que o preço da compra não pode ser aumentado na hora de comprar. "Se o vendedor não renegociar, tome isso como um sinal de alerta", diz ela.
"Peça para ser pré-qualificado e mostre o contrato ao agente de empréstimos", diz Lewis. Um agente de empréstimos coletará suas informações financeiras e informará se você está no caminho de obter uma hipoteca em alguns anos. Eles também garantirão que os pagamentos parcelados de aluguel sejam somados para fazer um adiantamento quando chegar a hora.
E, é claro, se o aluguel por conta própria parecer muito arriscado, mas você gosta da conveniência de ter suas economias de adiantamento agrupadas com o aluguel, sempre há o opção de mudar para um local mais barato, mas pagando o mesmo valor em aluguel (ou seja, o aluguel mais barato para o seu senhorio e a parte restante em suas economias conta).
