Boas notícias primeiro: é realmente possível comprar um apartamento em Manhattan por menos de US $ 300.000. (Sim, um apartamento de verdade - não um armário! E sim, compre para possuir, não alugue!) De vez em quando, uma unidade cooperativa da Housing Development Fund Corporation (HDFC) chega ao mercado, oferecendo uma opção rara e acessível para possíveis compradores de imóveis.
Mas as notícias desanimadoras? Não são apenas muito raras, essas barganhas imobiliárias também são um pouco complicadas: para comprar uma, você precisa ter um salário anual abaixo de um certo limite, mas você também precisa ter dinheiro disponível para adiantamentos (e em alguns casos, para todo o preço de compra). Isso limita significativamente o conjunto de caçadores de casas que podem realmente comprar esse tipo de cooperativa. Em casos raros, as pessoas economizam. Muitas vezes, porém, são pessoas (pense em graduados recentes) com um salário modesto que entram em um herança ou obter um impulso financeiro de suas famílias ou aposentados sem renda mensal, mas com muito dinheiro em reservas. Suspiro.
As cooperativas de HDFC da cidade de Nova York surgiram na década de 1970, quando, durante uma crise econômica, os proprietários começaram a abandonar seus edifícios. Os prédios foram entregues aos moradores para administrar. Tudo começou como um experimento, mas desde então evoluiu para um nicho para os nova-iorquinos de baixa e média renda comprarem casas.
Normalmente, as unidades estão bem abaixo do valor de mercado, o que significa que sua hipoteca custará menos do que alugar uma unidade de tamanho semelhante, explica Eugene Gamble, investidor imobiliário e sócio sênior da Whisperers de propriedades, uma empresa de investimento e desenvolvimento imobiliário.
Além de estarem a um preço mais acessível, as cooperativas HDFC geralmente são locais com um forte senso de comunidade, diz Molly Franklin, um agente imobiliário com CitiHabitats realty.
A primeira coisa que os compradores precisam saber é se eles se qualificam para o limite de renda do edifício e precisam poder mostrar esses números em dois anos de declarações fiscais, diz Franklin. Não há limite de renda universal e as fórmulas para determinar os limites de renda variam de acordo com as cooperativas. A Hauseit, uma empresa "à venda pelo proprietário" em Nova York, montou uma guia de amostra para calcular diretrizes de limite de renda. Você também pode conferir uma aplicativo de amostra, que geralmente solicita informações da conta bancária, referências pessoais e uma explicação do motivo pelo qual você deseja morar no prédio.
Lucas Callejas, um agente imobiliário com Triplemint imobiliário em Nova York, diz que é importante que os compradores considerem se têm algum bônus ou aumento programado a caminho. Nesse caso, pode valer a pena pedir à sua empresa que adie-os se você estiver próximo do limite de renda.
"Alguns edifícios, dependendo do programa, não permitem um dólar acima do teto", explica ele. Outros podem ter algum espaço de manobra com uma pequena quantidade de flexibilidade.
Em prédios de baixa renda, aposentados com finanças fortes, mas baixa renda, bem como compras de presentes para filhos adultos dominam o jogo, explica Franklin, porque muitas dessas compras são em dinheiro ofertas.
“Muitas [unidades] vão para pessoas que podem ter pais ou avós com ativos financeiros significativos, ou pessoas que deixaram empregos bem remunerados e agora trabalham em campos onde estão ganhando menos, mas acham mais gratificante ”, diz Franklin. diz.
"As pessoas ficam nervosas com o fato de o prédio exigir que você nunca ganhe mais do que o limite de renda após a compra", diz ela. "O prédio não monitorará sua renda para sempre e o arrendamento proprietário não será arrancado de suas mãos se você receber uma grande promoção um ano após a compra."
Mais um ponto difícil: os compradores precisam descobrir se o prédio foi aprovado para hipotecas, diz Franklin. "Alguns edifícios não têm uma boa saúde financeira, portanto é improvável que os bancos emprestem dinheiro", ressalta.
Normalmente, os HDFCs exigem um pagamento de 10% um pouco baixo, explica Debra Bechtel, professor da Brooklyn Law School que ensina uma clínica focada em HDFC; mas alguns bairros "mais quentes" exigem todo o dinheiro.
Os compradores não devem esperar ganhar muito dinheiro com um HDFC. Sim, embora você tenha uma renda maior depois de comprar o apartamento, o próximo residente comprador provavelmente terá que ficar abaixo do limite de renda na compra. Tudo isso depende das regras do seu prédio.
"O preço de revenda não é limitado, mas entender que o limite de renda determinará o quanto você poderá obter na revenda é muito importante para gerenciar as expectativas", diz Franklin.
Além disso, os impostos alternativos (ou taxas de transferência pagos ao prédio para manter as reservas quando você vende) geralmente são altos para evitar esquemas de enriquecimento rápido.
“Sempre garanto que meus compradores saibam que essa é apenas uma opção realmente adequada para alguém que usa o apartamento como sua residência principal como HDFCs não permite que as pessoas comprem pied-à-terre e têm políticas estritas de sublocações " explica Shelly Place, um agente Triplemint.
Muitos HDFCs exigem reformas dispendiosas para elevá-los a padrões de vida razoáveis e, portanto, é possível que suas despesas diretas sejam mais altas do que muitas alternativas prontas para uso, explica Gamble.
As unidades HDFC são projetadas para pessoas nos escalões de renda baixa a média e, como tal, geralmente têm baixas taxas de manutenção, Whisperers de propriedadesLe diz Gamble. No entanto, essas taxas têm um custo: taxas baixas de manutenção significam menos ativos líquidos que o prédio possui para reparos e, portanto, o prédio pode estar sujeito a preocupações de segurança ou manutenção.
E, embora isso seja verdade para alguns edifícios, há uma espécie de renascimento acontecendo com os HDFCs de Manhattan. Um afluxo de vendas recentes de HDFC significa que os edifícios têm mais em seus cofres; muitos estão recebendo atualizações necessárias e também estão se abrindo para financiamento, diz Franklin.
