Quando meu marido e eu - aspirantes a proprietários de terra - descobrimos que poderíamos obter um empréstimo da FHA para cobrir a compra de um duplex, triplex ou fourplex, pensamos que já tínhamos tudo planejado. Mas quatro meses e uma dúzia de ofertas depois, ainda estávamos descobrindo surpresas à direita e à esquerda. Eis o que gostaríamos de saber antes de navegar em nossa pesquisa domiciliar multifamiliar menos informada e de alto risco.
Leia as leis de proprietários / inquilinos em sua região antes de embarcar nessa jornada! Cada estado e cidade tem suas próprias peculiaridades, e você pode achar que é melhor estar na cidade propriamente dita ou em um determinado subúrbio. Por exemplo, a cidade de Los Angeles tem leis muito rígidas de controle de aluguel, mas as cidades adjacentes de Beverly Hills, Culver City, Glendale e Pasadena dão mais direitos aos proprietários. Quando você pretende morar em uma das unidades, se essa unidade não estiver vaga no momento da venda, é importante saber quais são seus direitos como proprietário e quais são os direitos do (s) inquilino (s) estamos. Na maioria dos casos, o aluguel continua após a venda e, se você quiser ocupar uma unidade, precisará siga certos procedimentos que podem levar até 90 dias, embora seu empréstimo possa exigir ocupação dentro de 60 dias. Tivemos que repassar uma propriedade que realmente amamos, porque não podíamos ocupar legalmente a unidade que mais gostávamos. Na maioria das áreas, um senhorio em residência tem mais direitos que um ausente, mas ainda há muito a aprender.
Existem dois mercados imobiliários - um para os proprietários e outro para os proprietários ausentes ou investidores. Algumas pessoas que compram uma casa unifamiliar podem ver um duplex de que gostam e se convencer a criar um espaço para escritório ou um lugar para pais idosos. Mas o mercado para um fourplex, por exemplo, apresenta quase exclusivamente um tipo diferente de comprador - um investidor que não precisa se imaginar transformando o edifício em uma casa.
Devido a essa dicotomia do mercado multifamiliar, as listagens duplex parecem mais com listagens de residências unifamiliares (com muitas fotos, espaços limpos e muitas informações para ajudar você a se empolgar), as listagens destinadas aos investidores geralmente são bastante escasso. Geralmente, eles incluem não mais que uma única foto (extraída do Google Street View nem menos) e a descrição mais breve. Não cometa erros: É aqui que as ofertas vivem. No mercado de investidores, o ROI (retorno do investimento) é o rei, e as emoções não levam em consideração o preço.
Caímos na armadilha da tomada de decisões emocionais depois de decidir comprar um triplex em um ótimo bairro. Nossa oferta foi aceita, apenas para descobrir que nosso banco (com o qual fomos pré-aprovados) não financiaria a compra. Por que não? Estávamos usando um empréstimo da FHA, que exigia que triplex ou fourplex em potencial fossem auto-sustentáveis desde o primeiro dia. Isso significa que o aluguel recebido pelas unidades alugadas mais o valor de mercado de nossa unidade precisavam cobrir a hipoteca com apenas um pouco de espaço para a vaga ocasional. Foi um choque para o sistema perceber que, mesmo se pudéssemos convencer a gastar mais dinheiro em uma propriedade que amamos, o resto do mundo simplesmente não veria da mesma maneira. Do modo como eles o vêem, se você optar pelo seu empréstimo, eles serão os donos da propriedade e desejam garantir que não percam dinheiro com ela - duas vezes, tecnicamente - caso isso ocorra.
Os inquilinos têm o direito de usufruir silenciosamente de seu espaço, mesmo que esteja à venda. Entre unidades ocupadas e proprietários ausentes, você terá sorte em ver apenas uma unidade pessoalmente antes de fazer uma oferta. Acostume-se à idéia de fazer ofertas sabendo que, uma vez que você vê muito bem dentro de si, pode puxá-las. O vendedor também sabe disso e dará tempo para que você dê uma olhada (e também faça inspeções, como qualquer outra propriedade) antes de exigir dinheiro.
Por que deixar de lado uma coisa boa, certo? A maioria das propriedades que vimos estavam no mercado porque as finanças não estavam mais funcionando para o proprietário. A situação mais comum era um senhorio que não aumentava o aluguel por vários anos seguidos - eventualmente encontrando sem o fluxo de caixa para acompanhar os reparos e os inquilinos que desejam se manter em boa situação, não importa o que. Esteja preparado para lidar com a manutenção diferida, os inquilinos pagando bem abaixo dos aluguéis do mercado, ou ambos, e ajuste o preço da oferta de acordo.