O sonho americano assume tantas formas quanto existem americanos para imaginá-lo. Mas uma versão específica dessa visão perdurou por décadas: a de um colonial arrumado em um terreno gramado com uma cerca de piquete na frente.
Não há nada de errado com esse sonho. É adorável! Há uma razão pela qual as crianças desenham casas fofas com chaminés e pirulitos no quintal. A maioria dos americanos morar em casas unifamiliares, mais desejo que eles fizeram, e casas isoladas agora compõem mais de um terço da habitação alugada.
Mas o problema é que, em muitas comunidades, esse é o só versão do sonho americano permitida.
Em muitos subúrbios americanos, quase todos os hectares de terrenos residenciais é zoneado exclusivamente para residências unifamiliares. Mesmo em grandes cidades como Los Angeles e Seattle, é ilegal construir algo que não seja uma família unifamiliar casa na maioria dos lotes residenciais sem passar por um apelo de variação de zoneamento difícil e indutor de dor de cabeça processo. Em outros subúrbios, moradias multifamiliares são
tecnicamente permitido em alguns pontos - mas apenas na teoria. Eles estão desencorajado na prática por uma “parede de papel” de regulamentos, como tamanhos mínimos de lote irrealistas.Por que isso importa? Insistir em que todas as moradias sejam unifamiliares é uma tática de zoneamento excludente: bloqueia os tipos de moradias mais acessíveis aos moradores de baixa renda, incluindo minorias e imigrantes.
Como observa o historiador Richard Rothstein em "A cor da lei", essas práticas de zoneamento eram bastante intencionais e enraizadas no racismo. “Para impedir que afro-americanos de baixa renda vivam em bairros onde residiam brancos de classe média, funcionários locais e federais começaram no Década de 1910, para promover ordenanças de zoneamento para reservar bairros de classe média para casas unifamiliares que famílias de baixa renda de todas as raças não poderiam proporcionar," Rothstein escreve.
As comunidades que ainda se apoiam no zoneamento unifamiliar atualmente (ou em outras regras de exclusão, como tamanhos mínimos de lotes) para bloquear a construção de novos prédios de apartamentos, complexos habitacionais acessíveis, ou mesmo pequenos duplex ou triplex - geralmente em nome da preservação dos valores residenciais ou do caráter da cidade - continuam a segregar nossos edifícios panorama.
"A construção multifamiliar é significativamente mais barata que as residências unifamiliares", diz Jarred Johnson, diretor de operações da Assuntos de trânsito. “Então, o ponto de parada, o zoneamento de família única é discriminatório para as pessoas pobres e para as minorias. Isso limita a escolha de muitas famílias de baixa renda, famílias jovens e idosos que vivem com uma renda fixa para poder viver em bairros ricos em trânsito ou ricos em empregos. ”
Se a intenção é manter certos tipos de pessoas afastados, está funcionando. Em um estude Em 50 áreas metropolitanas, os pesquisadores descobriram que as restrições suburbanas à densidade do desenvolvimento residencial contribuíram significativamente para o aumento da segregação de classes em um período de 10 anos. Entretanto, mais pesquisa pela Northeastern University e pela Boston Foundation encontraram um forte vínculo positivo entre novas moradias multifamiliares em uma comunidade e um aumento da participação de famílias não brancas.
Uma comunidade com diversas opções de moradia - residências de diferentes tamanhos, tipos e preços, incluindo apartamentos e unidades multifamiliares - se presta a uma maior diversidade de moradores, diz Soni Gupta, diretora de moradias e bairros de a Fundação de Boston.
“Sabemos que as famílias de cor estão desproporcionalmente representadas entre as de baixa renda. Quando você cria habitações mais acessíveis ou um estoque de habitações mais diversificado, que inclui unidades menores a preços mais baixos pontos, seja de aluguel ou de casa própria, você, por padrão, está criando oportunidades para famílias de cores ", Gupta diz.
Embora a construção de mais casas de qualquer tipo ajude a aliviar a falta de moradias, é a construção multifamiliar em particular que poderia abordar nossos antigos padrões de segregação. "Se você construir várias casas unifamiliares, isso não oferece muitas oportunidades para pessoas de diferentes origens. Está realmente ligado à moradia multifamiliar ”, diz Alicia Sasser Modestino, professora de políticas públicas da Northeastern University. “Os municípios que sofreram uma redução na segregação racial tiveram maiores aumentos na oferta de moradias multifamiliares, não apenas no total de unidades habitacionais.”
De fato, não há solução de bala de prata para enormes desafios sociais, como acessibilidade de moradias, segregação e mudança climática. Mas entre os urbanistas de crescimento inteligente, o incentivo à densidade residencial chega bem perto de uma panacéia.
Isso porque agrupar casas mais próximas pode ajudar a criar um ciclo virtuoso. Para iniciantes, apenas a construção de mais casas pode aliviar a pressão dos preços durante a falta de moradias, e A construção multifamiliar permite a construção de mais (e geralmente menores, mais acessíveis) unidades por lote.
Esse aumento da densidade habitacional também torna o transporte público mais eficiente, porque mais passageiros vivem perto o suficiente para usar o serviço com mais frequência. "E os moradores de moradias multifamiliares são menos propensos a ter um carro, o que significa que são mais propensos a depender do trânsito", acrescenta Johnson.
Isso, por sua vez, reduz a dependência do carro, tornando estilo de vida passável e sem carros mais viável - o que aumenta vendas em varejistas e restaurantes locais, reduz a dependência de combustíveis fósseis e abre opções de moradia para famílias de baixa renda que não possuem um veículo. E isso libera ainda mais terras para abrigar pessoas, lojas ou árvores, em vez de carros estacionados.
Tudo isso é por que existe um pequeno, mas crescente, movimento YIMBY (Sim, no meu quintal) que é mais acolhedor para novos empreendimentos habitacionais - e por que alguns lugares, incluindo o cidade de Minneapolis e o estado de Oregon, proibiram completamente o zoneamento unifamiliar.
"Isso não significa que as pessoas não podem construir casas unifamiliares", observa Anthony Flint, um membro sênior da Instituto Lincoln de Política Agrária. “Só que nenhum bairro pode permitir só casas unifamiliares. Em Minneapolis, todos os bairros devem permitir duplex e triplex também. ”
Levará tempo para que essas medidas de "zoneamento" levem a mais moradias, mas é uma etapa fundamental. "E é importante ressaltar que as casas unifamiliares não são ruins ou um problema - de maneira alguma", acrescenta Flint. "É mais um cenário de" sim e ": comunidades que permitem uma mistura de opções de moradia. Atlanta deu um bom empurrão nisso com várias mudanças e incentivos políticos. ”
No entanto, um desenvolvimento denso e novo frequentemente enfrenta uma oposição estrita dos moradores locais. Pesquisadores da Iniciativa de Cidades da Universidade de Boston analisou as atas das reuniões públicas de zoneamento em quase uma centena de comunidades de Massachusetts, e constatou que os participantes se voltaram para os proprietários brancos mais velhos, muitos dos quais se opunham ao novo conjunto habitacional. Os moradores que se opõem a novos empreendimentos habitacionais são frequentemente chamados de NIMBYs (Not In My Backyard).
A prevalência de NIMBYs não é totalmente surpreendente, uma vez que os proprietários existentes podem ter centenas de milhares de dólares investidos em suas casas e compreensivelmente preocupados com qualquer alteração que possa ameaçar o valor da propriedade fortuna. Sem mencionar que as interrupções causadas por um novo projeto de construção são mais fortemente suportadas por alguns vizinhos próximos, enquanto os benefícios são mais difusos e menos propensos a atrair torcedores casuais para comparecerem a um zoneamento chato durante a semana encontro.
Mas o fato é que projetos habitacionais eqüitativos precisam de apoio. E, em uma espécie de Catch-22, os moradores que podem apoiar um novo conjunto habitacional em um subúrbio exclusivo são os mesmos que ainda não podem se dar ao luxo de morar lá e expressar sua aprovação.
Portanto, se as autoridades locais quiserem aumentar o seu bairro unifamiliar para permitir moradias mais densas, ou se uma nova prédio de apartamentos, condomínio ou conjunto habitacional acessível nas proximidades, considere expressar sua opinião Apoio, suporte. Não seja um NIMBY. Seja um YIMBY.
Jon Gorey
Contribuinte
Sou músico de vidas passadas, pai que fica em casa em regime de meio período e fundador do House & Hammer, um blog sobre imóveis e melhorias na casa. Escrevo sobre casas, viagens e outros itens essenciais da vida.