Todos nós vimos os programas na TV: as pessoas compram casas reformadas por um preço baixo, as renovam e atualizam e depois as vendem com lucro. Essas representações fazem com que virar casas pareça fácil, divertido e uma vitória garantida. Mas, como você provavelmente já deve ter adivinhado, nem sempre é esse o caso.
Existem muitos fatores envolvidos na compra, reforma e venda de uma casa dentro do orçamento e dentro do prazo. E, para potenciais compradores de casas invertidas, esses fatores acabam por impactar a qualidade e o preço da propriedade que estão considerando.
Para descobrir quais são os especialistas em imóveis mesmo pense sobre o processo de inversão, recorremos a nove agentes em todo o país para suas contribuições.
Provavelmente não é nenhuma surpresa que a primeira preocupação expressada por nossos corretores imobiliários sobre o lançamento seja a qualidade. Muitos flippers tentam maximizar seu lucro cortando cantos durante o processo de renovação, e que inclui materiais baratos, trabalho de má qualidade e áreas negligenciadas (como não atualizar a parte elétrica e encanamento).
“O que antes era considerado um processo criativo e lucrativo tornou-se algo que os agentes e compradores desconfiam”, diz Miltiadis Kastanis, da Douglas Elliman em Miami Beach. “Casas invertidas são percebidas como casas que parecem boas, mas cantos são cortados. É necessário muito tempo, esforço e dinheiro para preparar essas casas, e nem todos estão dispostos a assumir essa tarefa ”.
Elementos que geralmente são de baixa qualidade incluem acabamentos, hardware, eletrodomésticos e acessórios, diz ele.
“Este é um dos maiores erros que os compradores cometem ao comprar um flip”, diz ela. “Eu sempre incentivo os clientes a realizar todas as inspeções necessárias.”
“Se você não sabe o que está fazendo, isso pode voltar e prejudicá-lo”, diz Lynette Kohn Huber com Walker Reid Realty em Boca Raton, Flórida. “HGTV faz com que pareça fácil e divertido, mas essas pessoas são profissionais com habilidades e experiência e até mesmo fracassam. Há muitas pessoas por aí que se intrometem com um flip. ”
Inverter é um negócio muito cruel, diz Chris Cusimano da Keller Williams Realty em Boca Raton, e você precisa de “muito dinheiro e tempo” para fazer isso direito, diz ele. Em sua experiência, os lucros obtidos com as casas reviradas foram "OK", mas que há mais dinheiro a ser ganho vendendo casas da maneira tradicional.
Além de muito tempo, dinheiro, habilidades e experiência, os flippers precisam de muita sorte para lucrar, diz Allen Roth da Sotheby’s International Realty - Beverly Hills Brokerage na Califórnia. “Eles também precisam contar com algum elemento de sorte com o timing do mercado. Há uma quantidade incrível de risco envolvida, e eu vi nadadeiras em primeira mão sofrerem perdas significativas porque algo deu errado no caminho. ”
Como um flipper, se a sorte não estiver do seu lado e o processo levar mais tempo do que o esperado, vai custar caro, diz Simon Isaacs da Simon Isaacs Imobiliário em Palm Beach. Manter uma propriedade por mais tempo do que o previsto pode deixá-lo suscetível a impostos sobre a propriedade e contas de manutenção que você não previu.
É bastante comum que surjam complicações em algum ponto ao longo da linha, tanto para compradores quanto para vendedores de casas invertidas. Por exemplo, em alguns estados, incluindo o Texas, uma casa invertida pode não se qualificar para um Empréstimo FHA, observa Francesca Conway, uma agente afiliada ao Escritório dos campeões da Coldwell Banker Realty em Spring, Texas. As regras da cadeia de títulos no Texas estabelecem que uma propriedade deve ser possuída por 90 dias antes de se qualificar para um empréstimo da FHA.
“Portanto, isso limita os compradores, especialmente aqueles que compram uma casa pela primeira vez, que às vezes é o mercado mais amplo para casas invertidas”, explica ela.
Como um agente do comprador, pode haver vários "soluços" durante o fechamento da caução de casas viradas, diz Ellis. “A guerra de lances é obviamente meu maior obstáculo, pois tendem a ser os mais desejáveis no mercado.”
Do ponto de vista do flipper, podem surgir custos imprevistos do projeto que estão totalmente fora de controle, como atrasos no processo de licenciamento e pedidos de material, diz Ericka S. Black, afiliado a Coldwell Banker Realty na região do Meio-Atlântico, escritório de Dupont / Logan Circle em Washington, D.C. “Por exemplo, COVID-19 impactou as operações de muitos escritórios de licenças do governo e fabricantes de material de construção, que criaram atrasos imprevistos e custos de projeto imprevistos. ”
Isso pode criar uma reação em cadeia. Devido a esses custos imprevistos do projeto, alguns flippers optam por economizar - o que, por sua vez, pode fazer com que a listagem fique ainda mais tempo no mercado.
“Se os profissionais do setor imobiliário puderem ver os cantos cortados, nossos clientes e seu inspetor residencial com certeza verão”, diz Black. “Cortar os cantos pode resultar em perda de lucro porque a casa permanecerá no mercado por mais tempo.”
No entanto, há uma vantagem em vender casas invertidas agora, e é graças à pandemia de COVID-19, diz Mia Cottet, da Sotheby’s International Realty - Los Feliz Brokerage em Los Angeles. Antes, seus clientes tinham medo de comprar flips, temendo que pagassem um prêmio por um trabalho de baixa qualidade. Agora, as coisas mudaram.
“As pessoas agora estão menos inclinadas a fazer reformas pesadas”, explica ela. “O distanciamento social com empreiteiros em casa pode ser difícil e a obtenção de materiais no país e no exterior pode resultar em sérios atrasos. Meus clientes estão pedindo cada vez mais por uma casa que está 'pronta' '.
