Ainda é um mercado de vendedores. Além disso, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis prevê que preços de aluguel subirá mais rápido do que os preços das casas em 2022, o que torna o momento ideal para os proprietários venderem suas propriedades alugadas e obterem um bom lucro no processo.
“Vendi alguns prédios no ano passado, pois os preços estão altos e é um bom momento para vender”, explica Gary Zaremba, corretor e proprietário da PepZee Imóveis em Dayton, Ohio,
Em alguns casos, os locatários podem ter que desocupar sua unidade quando o prédio muda de mãos. Se seu senhorio vende seu prédio, que direitos você tem? E quanto tempo você tem para procurar um novo lugar? À frente, encontre cinco coisas que você deve saber se o proprietário vender seu prédio de repente.
A boa notícia é que o novo proprietário não pode simplesmente dizer para você fazer as malas e sair no fim de semana. “O inquilino tem um contrato com o senhorio chamado arrendamento, e esse arrendamento é juridicamente vinculativo para o novo proprietário”, explica Zaremba. Então, se essa pessoa tentar quebrar o acordo e despejar, ele diz que o Tribunal de Habitação rejeitará sua reivindicação.
Davi L. Berkey, sócio da Gallet Dreyer & Berkey em Nova York que se concentra em direito imobiliário, concorda e diz que os locatários têm os mesmos direitos legais que existiam antes da venda.
“Se o locatário tiver um contrato de aluguel – a menos que o contrato contenha linguagem que declare que o locador pode rescindir o contrato mediante a venda do prédio – o antigo e o novo os proprietários não podem rescindir a locação, e o locatário pode continuar na ocupação pelo restante do prazo da locação pelo aluguel previsto na locação”, ele diz.
Em outras palavras, se, por exemplo, houver quatro meses restantes no seu contrato, o novo proprietário não poderá fazer alterações no seu contrato até que ele expire.
Enquanto nada pode mudar até que seu aluguel termine, posteriormente, o proprietário poderá aumentar seu aluguel ou recusar a opção de renovar seu contrato. (Lembre-se de que o proprietário anterior também pode ter feito isso.) Você ainda deve receber bastante aviso prévio - mas isso pode depender de onde você mora.
“Nova York recentemente adotou Lei de Propriedade Imobiliária, Seção 226-C, que exige que o proprietário que pretenda aumentar os aluguéis em cinco por cento ou mais, ou que pretenda não renovar o contrato, avise o locatário dessa intenção”, explica Berkey.
Com quanto tempo de antecedência você deve ser notificado depende de quanto tempo você mora na unidade de aluguel, embora geralmente seja 30, 60 ou 90 dias de antecedência.
“Se o proprietário não fornecer o aviso, ele não pode aumentar o aluguel em cinco por cento ou mais, ou despejar o inquilino se o contrato de arrendamento não seria renovado, até que forneça o aviso por escrito exigido por lei e o período de aviso tenha expirado”, ele explica.
Alguns edifícios estão sujeitos a estabilização de aluguéis ou outros tipos de controle de aluguéis. “Se assim for, o novo proprietário pode ser obrigado a oferecer ao locatário um contrato de renovação com aumentos de aluguel limitados, uma vez que o novo proprietário está vinculado ao contrato e às leis que regem as renovações”, diz Berkey.
Se você não mora em um prédio de aluguel sujeito a controles de aluguel, as regras são diferentes. Berkey diz que essas propriedades de aluguel são apartamentos com taxa de “mercado”. “Se o mercado permitir, um novo proprietário pode tentar aumentar o aluguel substancialmente ao término do prazo do arrendamento”, diz ele.
Você está lidando com um cenário totalmente diferente se não tiver um contrato de aluguel. (Nota: Você deve sempre alugar com aluguel!) Nesse caso, você fica à mercê do novo proprietário. Uma locação mensal também o coloca em uma situação precária.
“Se houver um contrato de arrendamento mensal ou simplesmente um acordo verbal entre um inquilino e um senhorio, o inquilino pode ser despejado mais facilmente e em menos tempo”, diz Zaremba.
Berkey concorda. “Se não houver contrato de arrendamento escrito e o inquilino ocupar o apartamento mês a mês, o novo proprietário pode dar ao inquilino notifique que está terminando a relação de arrendamento mês a mês e que o inquilino deve desocupar as instalações no prazo de 30 dias."
Como regra geral, os proprietários não gostam de arrendamentos mensais. Eles preferem ter um inquilino disposto a assumir um compromisso de longo prazo.
Quando uma propriedade muda de mãos, o depósito de segurança também deve ser transferido para o novo proprietário. “A caução é propriedade do inquilino e deve ser transferida quando um prédio é vendido, pois não é o dinheiro do vendedor para manter ou o dinheiro do comprador para absorver”, diz Zaremba.
Mas não assuma apenas que seu depósito de segurança está em um local seguro. “Os locatários devem confirme com o novo proprietário que seu depósito de segurança foi transferido e pedir Onde o depósito de segurança agora está sendo realizado”, aconselha Berkey. Além disso, se houve alguma concessão de aluguel dada pelo antigo proprietário, ele diz que os locatários devem se certificar de que o novo proprietário esteja ciente delas.
“Além disso, se houver algum reparo a ser feito pelo antigo proprietário no apartamento do locatário, o locatário deve informar o novo proprietário das condições que precisam de reparo e confirmar que tais reparos serão feitos”, Berkey diz.
Como diz o ditado, você deve esperar o melhor, mas se preparar para o pior. Tente se concentrar na primeira metade dessa frase. Por exemplo, comprar um prédio que já está cheio de inquilinos é um ótimo ponto de venda, e a maioria dos novos compradores vai querer manter esse status. “Lembre-se de que o novo proprietário pode não querer que você saia – ele pode querer continuar alugando a propriedade, então não tome como certo que você terá que sair no final do seu contrato ”, diz Jonas Bordo, CEO e cofundador de Morar, um serviço de listagem de aluguel.
Bordo acrescenta que todos os aluguéis e contratos de arrendamento são negociáveis. “Se você quer mais tempo no local, ou está disposto a sair mais cedo em troca de um pagamento, não custa pedir o que você quer”, diz ele.
Terri Williams
Contribuinte
Terri Williams tem um extenso portfólio que inclui assinaturas em Realtor.com, The Economist, Time, USA Today, Yahoo, US News & World Report, Investopedia, Bob Vila, Real Homes, The Spruce, Real Simple, The Balance, Tom’s Guide, e vários outros clientes que você provavelmente já ouviu falar. Ela é bacharel em inglês pela Universidade do Alabama em Birmingham.