A entrevista completa com Eric Goldman é apresentada na 2ª temporada, episódio 2 do podcast de casa mal-assombrada de House Beautiful, Casa Escura. Ouça o episódio aqui.
Embora as leis estaduais de divulgação variem amplamente de estado para estado, há certas coisas que a maioria das pessoas concorda que deveriam ser uma prática padrão quando vendendo uma casa: você deve divulgar se há tinta à base de chumbo em qualquer propriedade construída antes de 1978, por exemplo, e algum nível de informações sobre o histórico de reparos é uma divulgação comum em todos os estados, assim como danos físicos óbvios que podem potencialmente se tornar perigoso. Mas e quando algo ruim acontece em uma propriedade que não deixar um rastro físico?
Na terminologia imobiliária, um propriedade estigmatizada é definido como um imóvel cujo caráter ou condição foi alterado e, portanto, corre o risco de ser rejeitado por inquilinos e compradores que o considerem psicologicamente ou emocionalmente defeituoso. Os eventos estigmatizantes mais comuns são assassinato, crime violento ou morte. Então, quer alguém ou não
acredita em fantasmas ou energia aprisionada em qualquer sentido literal, as más vibrações são importantes e uma propriedade pode ser assombrada por uma má reputação. E essas propriedades podem ser legalmente obrigadas a divulgar essa reputação, dependendo de alguns fatores.O facto de terem sido promulgadas leis para abordar a questão das propriedades estigmatizadas e como elas devem ser tratadas sugere que o público faz se preocupam com a reputação de uma propriedade. Por isso, conversamos com o acadêmico de direito e professor Eric Goldman, da Universidade de Santa Clara, para desvendar um pouco mais o conceito. Saiba mais sobre o campo das propriedades estigmatizadas, bem como as leis de divulgação abaixo.
431 Hillside Avenue em Westfield, Nova Jersey, era a mansão de 19 quartos de John List, que foi acusado do assassinato em massa de toda a sua família em 1971.
As leis de divulgação residencial são uma área muito complicada da lei – talvez porque variem muito de estado para estado. Em alguns estados, o vendedor é obrigado a divulgar as informações, independentemente de o comprador solicitar – e mesmo que tenha havido uma inspeção de propriedade. Por exemplo, no Alasca, o agente da lista “deve divulgar quaisquer assassinatos ou suicídios conhecidos no último ano. Caso o agente não tenha conhecimento, ele não será responsável." No Maine, entretanto, "um agente precisaria de permissão por escrito do vendedor para divulgar o informações a um comprador caso ele pergunte", e em Montana, a lei estadual "proíbe que suicídios ou crimes sejam divulgados por um agente", de acordo com Spaulding Decon, um serviço de descontaminação que oferece cena de crime, acumulação e limpeza de laboratório de metanfetamina. Na verdade, as leis estaduais de divulgação muitas vezes se contradizem.
“Acho que na verdade é um reflexo da natureza torturada das opiniões” que surgem em casos de propriedade estigmatizada, reflete Goldman. “Os juízes nem sempre concordam sobre o que precisa ser divulgado. E as legislaturas estaduais aprovaram leis dizendo que há momentos em que você deve divulgar, ou há momentos em que você não é obrigado a divulgar, e essas leis também não estão harmonizadas. Então a realidade é que estas são perguntas simples, o que um vendedor deve dizer, e quando, e ainda assim o as respostas diferem enormemente entre as jurisdições e entre o tipo específico de fato que pode precisar ser divulgado."
Mesmo no estado com lei de divulgação mais rígida, a Califórnia, existem parâmetros. Depois de três anos, a morte não precisa ser divulgada. “Tem que haver algum corte em algum lugar, certo? Tem que haver apenas uma base para dizer, você sabe, [como vendedor] que não sou responsável pelo fato de que as casas existem há 150 anos e as pessoas certamente morreram lá", diz Goldman.
É importante compreender a diferença entre defeitos patentes e latentes ao desvendar as leis de divulgação. “Os defeitos de patente são as coisas [físicas] que deveriam aparecer em uma inspeção de propriedade padrão”, explica Goldman. Um inspetor de propriedade visita a casa e redige um relatório que aponta quaisquer problemas potenciais com a propriedade. A maioria dos compradores opta por uma inspeção de propriedade, mas podem optar por dispensar a inspeção de propriedade, e se eles fecharem uma venda, qualquer coisa que foi divulgada anteriormente é agora de sua responsabilidade como o novo os Proprietários.
Às vezes, o próprio vendedor fará a inspeção. “Aqui na Califórnia, onde temos um mercado imobiliário bastante aquecido, não é incomum que um vendedor faça a inspeção da propriedade e forneça isso a todos os potenciais compradores antes de fazerem suas ofertas, como forma de agilizar o processo e remover algumas das possíveis contingências que um comprador pode incluir em uma oferta", Goldman notas.
A casa da família DeFoe em Long Island, também conhecida como Amityville Horror House, tornou-se a fonte de material para muitos filmes, livros, séries e podcasts de casas mal-assombradas.
Os defeitos latentes, por outro lado, são coisas que “um inspetor de propriedade pode não encontrar no decorrer de sua diligência normal. Mas se o vendedor souber dos defeitos latentes que o instrutor imobiliário não consegue encontrar e que o comprador não veria, ele poderá ser obrigado a divulgá-los afirmativamente”, acrescenta Goldman.
Por que os defeitos latentes são importantes? Questões não físicas ainda podem afetar a disposição do comprador de comprar um imóvel, pura e simplesmente. No contexto de um homicídio, o vendedor pode saber que o comprador não tem conhecimento deste acontecimento, mas que, se tivesse conhecimento, pode considerá-lo uma condição material da casa.
Um fantasma assombrando a propriedade é um estigma que pode impactar uma propriedade, mas é mais difícil de provar do que um evento factual, como uma morte ou assassinato no local. Como tal, é raro que uma propriedade seja reconhecida como estigmatizada devido à percepção de atividade paranormal num contexto legal. porque é mais difícil obter provas confiáveis e credíveis que possam ser apresentadas em tribunal, explica Goldman. É claro que há exceções", como no caso Stambovsky vs. Ackley caso, quando o juiz tentava chegar a uma solução equitativa baseada num conjunto muito específico de circunstâncias.
Curiosamente, por vezes o inverso é verdadeiro, pois uma propriedade estigmatizada pode realmente valer a pena. mais por causa de sua história sombria. Comercializar uma casa como assombrada “pode atrair um mercado pequeno, mas potencialmente muito lucrativo”, diz Goldman. Mas também existem algumas leis de divulgação complicadas que tornam isso complicado. Se um corretor quiser comercializar a casa como mal-assombrada, ele também terá que ser capaz de documentar o fenômeno, ou não prometer excessivamente a natureza mal-assombrada da casa. “Não acho que a maioria dos corretores ficará confiante em fazer esse tipo de divulgação, já que não podem garantir que os fantasmas ainda estarão lá. e eles não podem realmente verificar o comportamento passado." Em vez disso, eles precisariam enquadrá-lo de uma forma que seja mais especulativa ou fornecer um qualificado divulgação.
Jornalistas se reúnem do lado de fora da casa de Paul Bern e Jean Harlow em Beverly Hills enquanto aguardam mais notícias depois que o corpo de Bern foi descoberto por seu mordomo.
“Se a casa foi anunciada como mal-assombrada e isso passou a fazer parte do acordo e então, na verdade, não é mal-assombrada, isso é simplesmente publicidade falsa ou fraude ou uma deturpação do valor e condição da propriedade", Goldman diz. “Há uma série de doutrinas jurídicas que dariam recurso ao comprador nessas circunstâncias. Essa é uma das razões pelas quais os corretores provavelmente não dirão que uma casa é mal-assombrada porque não querem sua reputação profissional e financeira por trás de uma declaração de que não acreditam necessariamente que possam validar."
As leis de divulgação imobiliária são claramente muito complicadas e difíceis de navegar tanto para compradores como para vendedores, quer a propriedade seja “estigmatizada” ou não. Pedimos a Goldman que compartilhasse seus melhores conselhos para todas as partes envolvidas. Aqui estão suas cinco dicas principais:
Curioso para ouvir histórias de fantasmas mais detalhadas sobre propriedades estigmatizadas, bem como conselhos de divulgação de Eric Goldman? Ouvir Casa Escura.
Contribuinte
Hadley Mendelsohn é o co-apresentador e produtor executivo do podcast Casa Escura. Quando ela não está ocupada escrevendo sobre interiores, você pode encontrá-la vasculhando lojas vintage, lendo, pesquisando histórias de fantasmas ou tropeçando porque provavelmente perdeu os óculos novamente. Junto com design de interiores, ela escreve sobre tudo, desde viagens a entretenimento, beleza, social questões, relacionamentos, moda, comida e, em ocasiões muito especiais, bruxas, fantasmas e outras coisas de Halloween assombra. Seu trabalho também foi publicado em MyDomaine, Who What Wear, Man Repeller, Matches Fashion, Byrdie e muito mais.
