O site de compartilhamento de residências Airbnb tem sua parcela de críticos, desde vizinhos que odeiam a idéia de estranhos em seu prédio ou em seu quarteirão, até hotéis tradicionais que desejam que os anfitriões do Airbnb recebam o mesmo tratamento tributário e escrutínio regulatório que recebem, é claro, ocasionalmente vítimas rastejantes. Mas outro argumento consistente é da variedade mais ampla: que o Airbnb gera aluguéis em cidades onde os custos de moradia já são impressionantes.
Essa dinâmica é talvez mais tangível em cidades com conhecimento de tecnologia, com mercados de aluguel competitivos, hotéis caros e turismo pesado, como San Francisco, Nova York e Boston. E faz sentido intuitivo: se os proprietários que, de outra forma, poderiam alugar um apartamento a uma família local por US $ 2.000 por mês, decide listá-lo no Airbnb por US $ 200 por noite, deixando o mesmo número de locatários locais competindo por menos em geral apartamentos. A lei da oferta e demanda inevitavelmente significaria que os proprietários poderiam cobrar aluguéis mais altos pelos apartamentos restantes.
Embora não seja tão simples assim, um novo trabalho de pesquisa da UCLA, USC e Bureau Nacional de Pesquisa Econômica estudaram aluguéis, preços de imóveis e dados do Airbnb no 100 maiores áreas metropolitanas americanas de 2012 a 2016 e constatou que o Airbnb realmente leva a moradias mais altas custos.
"Os críticos do compartilhamento de casas argumentam que isso aumenta os custos de moradia para os moradores locais, e encontramos evidências que confirmam esse efeito", escrevem os autores do estudo. Eles descobriram que um aumento de 10% nas listagens do Airbnb levou a um aumento de 0,42% nos aluguéis da área e um aumento de 0,76% nos preços das casas.
"Nossos resultados sugerem que o crescimento do Airbnb pode explicar 0,27% no crescimento anual do aluguel e 0,49% no crescimento anual do preço da habitação de 2012 a 2016", continuam. “Esses efeitos são modestos, mas não triviais: o crescimento anual do aluguel de 2012 a 2016 foi de 2,2% e o crescimento anual do preço da habitação foi de 4,8%.”
O estudo controlou vários fatores, incluindo o crescimento explosivo do Airbnb nesse período e o fato de que algumas cidades pode experimentar um aumento nos aluguéis e nos preços das casas ao mesmo tempo que um aumento nas listagens do Airbnb simplesmente devido a um crescimento rápido população.
No final, os autores do estudo realmente vêem o Airbnb apenas como um problema se estiverem removendo casas de aluguel de longo prazo do mercado local. Em outras palavras, se você está apenas alugando sua própria casa quando sai de férias ou visita amigos no fim de semana, isso não está sugando o suprimento do mercado de aluguel local. Mas quando um proprietário lista um apartamento completo no Airbnb em vez de disponibilizá-lo para locatários locais, isso torna as casas de longo prazo mais escassas, aumentando os aluguéis.
No entanto, mesmo os ocupantes proprietários alugando um quarto de hóspedes ou toda a casa quando viajam têm algum impacto nos preços e nos aluguéis. Como os proprietários de imóveis têm essa nova oportunidade de ganhar mais dinheiro com suas casas, estão dispostos e podem pagar mais por isso, aumentando os preços das casas - mesmo que meio por cento por ano. E os preços mais altos das casas geralmente levarão a aluguéis mais altos - mais uma vez, ainda que um pouco -, pois os proprietários precisarão de mais dinheiro para cobrir suas hipotecas.
Apesar de seu crescimento meteórico, as listagens do Airbnb representaram apenas 0,13% do estoque médio de moradias do CEP em 2015. Mas, escrevem os autores, “talvez a comparação mais saliente - pelo menos da perspectiva de um potencial locatário - seja o número de listagens do Airbnb em relação ao estoque de casas listadas como vagas e alugadas. ”E em 2015, as listagens do Airbnb representavam 8,3% das casas vazias ou disponíveis em média.
“Isso implica que no CEP mediano, um morador local que procura uma unidade de aluguel de longo prazo descobrirá que cerca de 1 em cada 12 das casas potencialmente disponíveis estão sendo colocadas no Airbnb em vez de serem disponibilizadas a residentes de longa duração ”, eles escrever. "Dessa forma, as preocupações com o efeito do Airbnb no mercado imobiliário não parecem infundadas."
Ainda assim, dada a oportunidade de renda que o Airbnb fornece aos proprietários locais, os autores parecem ver o impacto do site na comunidade como uma mistura geral. “Em nossa opinião, as regulamentações sobre o compartilhamento de residências devem (no máximo) procurar limitar a realocação do estoque de moradias dos mercados de longo para o curto prazo, sem desencorajar o uso de eles compartilham suas casas ”, concluem, sugerindo que uma solução regulatória pode envolver a cobrança de um imposto de ocupação nas listagens do Airbnb que poderiam ser dispensadas por proprietários-ocupantes.
Pessoalmente, acho que o Airbnb faz mais bem do que mal, desviando alguns dólares de turistas dos hotéis do centro e da rodovia para bairros residenciais e pequenas empresas em toda a cidade. Um aumento de 0,27% no aluguel parece um preço pequeno a pagar por esse tipo de investimento urbano igualitário.
Mas estou falando egoisticamente. Depois de ficar em um quarto de hotel regular com nosso filho pequeno - e ser forçado a ficar em silêncio no escuro por horas depois das 20h. hora de dormir - só reservamos aluguéis de férias quando viajamos agora. Ter uma cozinha e um quarto separado é simplesmente glorioso, afinal.